Районы, дома, планировки
|
Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский |
Красногвардейский Красносельский Московский Невский |
Петроградский Приморский Фрунзенский Центральный |
Выборгский район.
Границы района: железнодорожная станция «Ланская» – железнодорожная дорога на Выборг – Суздальский проспект – проспект Культуры – Тихорецкий проспект – Политехничес кая улица – Полюстровский проспект – Литовская улица – Лесной проспект – улица Академика Лебедева – Пироговская набережная – Выборгская набережная – Кантемировская улица – Студенческая улица – станция Ланская.
Немного статистики.
В Выборгском районе находится 147000 квартир (~9%) из общего числа в 1 604 997 в Санкт-Петербурге. В год в районе проводится 8-9% договоров купли-продажи от общегородского уровня. По цифрам мы видим, что Выборгский район популярен в пределах своего процента квартир в общем жилом фонде города. Новое строительство характеризуется новыми домами в районе ст. метро «Озерки», «Просвещения», по пр.Луначарского, ул. Сикейроса.
Экология района.
Загрязненность водных объектов. Район имеет водные объекты: Большая Нева (умеренное загрязнение), Большая Невка (умеренно загрязненная и загрязненная) и три Суздальских озера (метро Озерки), которые находятся в хорошей форме, а в двух малых из них даже разрешено купаться. В пределах города других водоемов, где санэпидемстанцией разрешено купание, больше нет.
Загрязнение почв. Весьма интенсивное – часть Выборгской набережной, интенсивное – Сампсониевский проспект и район Поклонной горы (стык проспектов Северного, Тореза и Энгельса). Вся остальная территория района имеет весьма слабое и слабое загрязнение.
Загрязнение атмосферного воздуха. Вот тут опять сюрприз. Как уже ни раз, говоря об экологии чистых районов города, оказывается, что подавляющее большинство площади района имеет концентрацию ПДК (предельно допустимая концентрация вредных веществ в воздухе) более единицы. При этом наиболее плохо в районе Светлановской площади (более 3 ПДК), части проспекта Шверника (теперь 2-й Муринский проспект) и проспекта Тореза (более 3 ПДК).
Озелененность района. В Выборгском районе на одного жителя приходится 54,3 квадратных метра зеленых насаждений, более высокие показатели только в Приморском районе (113 кв.м.) и Красносельском р-не (93.2 кв.м.).
Уровень шума. Часть Сампсониевского проспекта в районе Кантимировского моста одно из самых шумных мест в городе (81-85 дБА – хуже показателей нет). Не намного лучше Выборгское шоссе в пределах района, часть проспекта Энгельса, проспект Просвещения – 76-80 дБА.
Радиационная обстановка: Большая часть района имеет гамма-излучения в интервале 12-16 мкР/час (максимальные фоновое значения по городу 25 мкР/час), есть небольшие вкрапления излучения 16-20 мкР/час (Тихорецкий проспект).
Жилой фонд района.
Жилой фонд района представлен всеми категориями домов. При этом меньшинство домов старого фонда и они в подавляющем большинстве предоставлены домами рубежа ХIХ века и начала ХХ века.
По-видимому, жилой фонд района можно разделить на следующие зоны.
1. Район Сампсониевского проспекта.
Дома в основном старого фонда, сталинские дома, кирпичные и блочные «хрущевки», небольшое количество кирпичных точек (у станции метро «Лесная). Домов старого фонда большинство в начале Сампсониевского и Лесного проспектов.
Спрос в этой части города чрезвычайно низкий. И это понятно – и вокзал рядом Финляндский, и экология плохая, и транспорта более чем много, и промышленных предприятий предостаточно («Компрессорный завод, «Красный Маяк», Абразивный завод, НПО им. Климова и т.д.). По мере удаления от Финляндского вокзала количество домов старого фонда уменьшается, а количество «сталинских» домов увеличивается. Правда, значительная часть «сталинок» постройки 30-х годов – довольно невзрачные, плохие планировки, многие даже без ванных комнат, вид явно не монументальный. Особенно много таких домов вдоль Лесного проспекта. Чем дальше от Финляндского вокзала, тем выше стоимость квартир в домах старого фонда. В микрорайоне 1 довольно много и полноценных «сталинских « домов. Очень неплохой оазис «сталинок» у станции метро «Лесная» (улица Кантемировская, Литовская, сам Сампсониевс кий). Как жаль, что теперь в связи с аварией метро это стало очень оживленное место. Вокруг «Лесной» оазис не только «сталинских» домов, но и «хрущевок», большинство из них блочные, но есть и кирпичные пятиэтажки.
Через этот микрорайон проходят основные транспортные артерии в спальные районы Калининский, Выборгский и Приморский, транзит на Выборгское и Приозерское шоссе.
Можно провести небольшую экскурсию по Сампсониевскому проспекту.
Дом 4 – доходный дом, 1911год, архитектор Богуский.
Дом 5 – Военно-медицинская академия, 1908.
Дом 6 – доходный дом , 1896 год, архитектор Сомгайко.
Дом 11 – Мариинский приют для увечных войнов , 1900 год, архитектор Вишняков.
Дом 21 – доходный дом М.С. Плотникова, 1912-1913, архитектор Богуский.
Дом 24 – комплекс зданий сахарного завода М.Е. Карра, часть здания перестроено в 1881 году под особняк. Л.Е. Кенига, архитектор Трусов.
Дом 27 – здание при заводе «Людвиг Нобель», 1913 , архитектор Лидваль. Да, тот же самый Лидваль Федор Иванович (1870-1945) , что строил Каменноостровский дом 1-3, здание гостиницы «Европейская», особняк Нобеля, Толстовский дом (правильно: доходный дом М.П. Толстого, 1910- 1912). Всего в Санкт-Петербурге он построил 33 дома. С 1918 года жил и строил в Швеции.
Дом 33 – производственное здание завода «Людвиг Нобель», 1912-1913, архитектор Джонсон со странными именем и отчеством Генри Фомич.
Дом 34 – здание Александро-Мариинского детского приюта, 1905 год, архитектор Кенель.
Дом 35 – жилой дом прихода Сампсониевско го братства, 1889, архитектор Иванов.
Дом 37 – дом Сампсониевского братства 1907-1908, архитектор Егоров.
Дом 38 – производственное здание Товарищества Сампсониевской мануфактуры, 1859-1862.
Дом 39- здание приюта Сампсониевского братства, 1901, архитектор Гилев.
Дом 41- часовня Сампсониевского собора, 1909, архитектор Лансере. Во дворе собора надгробные памятники Волынского, Еропкина, Хрущева (скульптор Опекушин). Для тех, кто забыл. Волынский объединил в кружок во времена правления Анны Иоанновны, группу обедневших русских дворян, которые были недовольны фаворитом царицы – немцем Бироном. Члены кружка обсуждали проекты внутреннего переустройства России, выступали за устранение от власти немцев _временщиков, за некоторые ограничения самодержа вия. В результате интриг Бирона весной 1740 г. участники кружка были арестованы и трое из них после пыток казнены на площади Сытного (Обжорного) рынка. Тела погребены в пределах Сампсониевского собора. Сам собор построен на месте деревянной церкви, заложенной Петром I в память победы под Полтавой в 1709 году.
Дом 43 – дом прихода Сампсониевского собора, 1896 год.
Дом 53 – здания подворья Кашинского Сретенского женского монастыря, 1901- 1902, архитектор Андреев и 1907-1909, архитектор Аплаксин.
Дом 59 – офицерский корпус казарм Московского полка, 1875 архитектор Капелинский.
Дом 60 – комплекс зданий телефонного завода Русского акционерного общества «Л.М. Эриксон и Ко», 1899, архитектор Шмидт.
Дом 61 – по один данным здесь находилась Церковь Архистратига Михаила (св. Михаила Архангела) – гвардии Московского полка, 1905-1906, архитектор Успенский (сын известного писателя). Церковь была построена «русском» стиле – пятиглавый храм с шатровой колокольней. Внутри на стенах висели бронзовые доски с именами погибших офицеров полка. Царские врата церкви были сделаны из кованого серебра, престол отделан мельхиором. В 1923 году церковь закрыли и сделали здесь клуб. А с 1924 года в храме вместо клуба сделали … столовую. Потом храм снесли и построили на ее месте социалистическую столовую в стиле конструктивизма в 30-е годы, и был здесь – комбинат питания для находящихся вокруг промпредприятий. Вот такая история дома под номером 61 – дома, где теперь находится агентство недвижимости «Бекар».
Дом 62 – производственное здание Невской ниточной мануфактуры, 1911 архитектор Васильев.
Дом 65 – дом для персонала Городской детской больницы 1907 г, архитектор Китнер (он, кстати, построил в Санкт-Петербурге 32 здания, а еще строил в Москве, Хельсинки, Екатеринбурге, Пензе).
Дом 69 – производственные корпуса завода «Русский Рено», 1914-1916 года, архитектор Бубырь.
Дом 76 – здание Выборгской больницы , 1910, архитектор Китнер.
Дом 77 – производственные здания кондитерской фабрики товарищества «Ландрин», 1911-1912, архитектор Серк.
Дом 86 – здание Учительского института, 1914-1915, архитектор Андронов.
Дом 107 – здание приюта для хронически больных детей, 1898, архитектор Жибер.
2. Проспект Энгельса до Поклонной горы, проспект Тореза.
Эти микрорайоны выделены в отдельную позицию из-за близости парка «Сосновка», который и определяет не только более высокие цены (порядка 5% для обычных, рядовых квартир и до 10% для квартир в домах улучшенной планировки. При этом не просто реализуются, а очень быстро реализуются квартиры и по насыщенным транспортным магистралям (Пр. Мориса Тореза, Светлановский пр.). Вне всякого сомнения квартира еще и с видом на «Сосновку» обречена на продажу.
Для тех, кто не был в парке: территория ~1,7 x2 км, ухоженные лесные посадки (примыкающие к пр. Тореза более ухожены, чем примыкающие к Северному проспекту – смешанный лес с полянками, ухоженными дорожками и т.д.), лес чистый, без сухостоя и валежин, много участков чисто соснового леса., хорошо укатанные дорожки, детские площадки, площадки для игры в волейбол и теннис. Это место и для выгула собак,. Летом много бегающих трусцой, зимой – на лыжах. Много детей. Есть и несколько прудов, которые из-за отсутствия лучших мест купания активно используются для плавания. На стоимость квартир «с видом» не повлиял и разрыв в линии метро «Площадь Мужества» – «Лесная».
Жилой фонд пестрый. И «хрущевки», и 9-этажные блочные дома, и сталинские дома (вдоль Тореза), и 9-этажные кирпичные, и кирпичные точки (Тореза, Светлановский). Чем дальше дом отодвинут от «Сосновки», тем чуть хуже его шансы на быструю продажу
Дома в этой зоне в значительной степени «сталинские» с нередкой примесью «хрущевок» по дворам, современные кирпичные дома и точечные и не точечные, совсем небольшое количество блочных домов.
Из зоны (2) наиболее дешевы квартиры по пр. Энгельса. И это понятно: сверхактивная транспортная магистраль, связывающая центр города с Выборгским шоссе – трамваи, грузовой и легковой автотранспорт. Квартиры в «сталинских» домах продаются не очень быстро. Примерно эти же цены и на квартиры по улицам вправо от пр. Энгельса, между Энгельса и Окт. жел. дорогой – Костромской проспект, Ярославский, Енотаевская, Скобелевский и т.д. Здесь основной минус близость железной дороги и некоторая антисанитария вокруг станции метро «Удельная» – лотки, прилавки, … много народа и вблизи станции метро и вблизи железнодорожной станции «Удельная» (направление на Выборг). «Хрущевки» здесь ценятся довольно высоко. «Сталинские» дома не только 5-этажные, но есть и «дачные» варианты в 2-3-4 этажа. На пр. Энгельса таких маленьких «сталинских» домов почти нет, редко 4-этажные (здесь нет опечатки: современные, новые, с иголочки 4-этажные дома без лифта из красного кирпича). А во дворе гаражи с гидравлическими воротами – штук 30, а так 5-6-8-этажные дома.
Наиболее элитные улицы в этой зоне – перпендикулярные улицы, отходящие от пр. Энгельса вправо, в сторону пр. Мориса Тореза – Манчестерская, Дрезденская, Гданьская, Гаврская, Рашетова. Здесь дорого стоят не только квартиры в «сталинских» домах и кирпичных точках (кстати, не очень хорошая планировка квартир в них – проекты 80 годов), но и «хрущевки», и блочные и кирпичные.
И эти места, и вообще вся зона (3) характери зуется очень хорошим озеленением дворов. Да и Удельный парк отсюда не далеко. Не говоря о «Сосновке».
К сожалению, новое строительство в этом районе единично, по Энгельса строится несколько домов. Примерно столько же по дворам.
3. Район площади Мужества.
Площадь Мужества и примыкающие к ней улицы одно из самых легкореализуемых мест в спальных районах СПб. Жилой фонд здесь неоднород ный – все кроме старого фонда. Много «сталинских» домов, «хрущевок», 5-этажных кирпичных домов постройки конца 50 – начала 70 годов, по планировкам очень близких к «сталинским», кирпичные точки 70-80 годов. Дворы здесь еще более зеленые, чем в микрорайоне (2). Да и парк вокруг Лесотехнической Академии очень хорош. И даже авария на линии метро никак не отразилась на ценах здесь.
Они остались такими же высокими! И большинство квартир очень быстро продается. Конечно, много магазинов, школ, детских садов. Лесотехническая Академия, Институт торговли и экономики.
4. Микрорайоны у станции метро «Озерки».
Станция метро «Озерки» – лидер по спросу среди современной «спальной части» всех северных районов – не только Выборгского, но и Приморского с Калининским. Особо лакомый кусочек в треугольнике: пр. Энгельса – пр. Луначарского – Выборгское шоссе. Внутри него элитная гимназия и с юридическим уклоном и с бассейном. А самое главное – большинство домов от 4* до 18 этажей дома строящиеся и построенные в последние год – два. Кирпичные, хорошие планировки. «Двушки» под и за 70 кв. м., 100 метровые «трешки», двухуровне вые квартиры. А вдоль Луначарского дома 137 и 606 серий, 10-летней давности.
Часть микрорайонов (4) справа от пр. Энгельса – «корабли», блочные дома 80 годов, кирпичные точки этих же годов, дома и последних годов. Рядом с метро построен большой развлекатель ный центр. Огромная больница в начале Северного проспекта. Одна сторона Выборгского шоссе – три озера. И если не считать большого числа желающих искупаться там – вокруг сосны, частные дома с огородиками и садиками. Неплохое место отдыха. А само шоссе – близкий путь до Карельского перешейка или залива.
Серьезный минус (4) – достаточно голые дворы, там совсем немного зелени.
5. Район проспекта Просвещения.
Микрорайон достаточно похож на предыдущий по структуре жилого фонда.
Спрос несколько ниже, чем у станции метро «Озерки». Основная станция метро «Проспект Просвещения». В настоящее время и «Проспект Просвещения» и «Озерки» – станции через которые идет довольно густой пассажиропоток. Те, кто ранее пользовались аварийной веткой метро частично переориентировались на эти станции.
Новое строительство не активно, но ведется. Цены в среднем на несколько процентов ниже, чем в Озерках. Проспект Просвещения наконец-то почти полностью застроен. Строительство вдоль него последних лет – только кирпичные дома. Зелени вот только бы вдоль него.
И пр. Просвещения и пр. Энгельса достаточно шумные магистрали с трамваями и автобусами. Проспект Просвещения упирается в Выборгское шоссе. Вернее, не упирается, а начинается от Выборгского шоссе. Отсюда совсем недалеко, 1-2 км, от Шуваловского парка. Парк за году Советской власти, конечно, много порастерял. Но все равно хорош. Там несколько прудов, бывший дворец графов Шереметьевых (теперь это ВНИИ токов высокой частоты, если правильно помню). Внутри дворца от графьёв ничего и не осталось. А есть отдаленные планы сделать здесь филиал Эрмитажа.
Выводы:
- Выборгский район – один из наиболее элитных спальных районов города;
- Южная часть района (Сампсоньевский проспект) находится в неудовлитворительной экологической зоне из-за обилия вредных промышленных предприятий. Центральная часть района – улучшение экологической обстановки. Север Выборгского района – в целом удовлитворительная экология;
- Центральная часть района – наиболее озелененная. Здесь находится парк "Сосновка", парк Лесотехнической Академии;
- Жилой фонд представлен в малой степени домами дореволюционной застройки (юг района). В основном это "сталинские" дома и дома 60-80 годов постройки;
- В целом район имеет хорошее транспортное сообщение (метро, жел.дорожные станции Ланская, Удельная, Озерки, Шувалово);
- Микрорайоны низкого спроса – вдоль Сампсоньевского проспекта;
- Микрорайоны среднего спроса: пр. Энгельса, улицы с ориентацией на станции метро "Озерки" и "Проспект Просвещения", но удаленные от нее;
- Микрорайоны высокого спроса: площадь Мужества и вокруг нее, Улицы между пр. Энгельса и пр. Мориса Тореза, пр. Мориса Тореза, вблизи станций метро "Озерки" и "Проспект Просвещения";
- Выборгский район и сейчас и в перспективе престижный район СПб, с высоким спросом и с умеренным предложением на квартиры улучшенной планировки;
Бочаров Алексей Николаевич
заместитель директора агентства "Becar"
Контактный телефон: (812) 324-31-31
Очерки о недвижимости - какая она элитная недвижимость, Купить квартиру, Бюллетень недвижимости в Санкт-Петербурге, квартир, ПИБ Проектно-Инвентаризационное Бюро в Санкт-Петербурге, Стоимость квартир, Квартиры новостройки продажа, Покупаем новостройку, Загородная недвижимость. Санкт-Петербург, Список агентств недвижимости, жилья, Отделка квартир, Срочный выкуп квартир, Закон о долевом строительстве, Как купить квартиру, Управление недвижимостью, Новый жилищный кодекс РФ 2005, Приватизация Документы, Приобретение недвижимости, Коммерческая недвижимость. Санкт-Петербург.