Районы, дома, планировки
|
Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский |
Красногвардейский Красносельский Московский Невский |
Петроградский Приморский Фрунзенский Центральный |
Василеостровский район
Границы острова – водные: Большая Нева, Малая Нева и Невская губа Финского залива.
Немного статистики.
В районе находятся 63000 квартир (4.2% от общего числа квартир города). Меньшее число квартир только в Адмиралтейском и Петроград ском районах. Договоров отчуждения квартир на Васильевском Острове 5-6% от общего числа договоров по городу. стоимость одного квадратного метра выше только в Московском районе.
Экология района.
Загрязнение почв – интенсивное и весьма интенсивное. По Cu, Zn, Pb превышение в 30 раз и более над допустимым. По Cr, Co, Ag – более 10, Bi – в 4 раза и т.д. Наиболее загрезнены улицы Нахимова, Наличная (так названа бывшая Чухонская речка в связи с переводом сюда слободы мастеровых, занятых в прядильном производстве. А, кстати, Крюков канал в этом же районе – от Семена Крюкова, подрядчика, под руководством которого он был прорыт в XVIII веке), Морская набережная, Беринга. Кстати и место, где расположена гостиница «Прибалтийская» – одно из самых грязных в районе.
Загрязнение атмосферного воздуха. Центральная часть района более одного ПДК (предельно допустимая концентрация загрязняющих веществ), а Западная часть более двух ПДК. Не очень-то залив и вентилирует сушу. А если бы рядом не было залива – какова была бы ПДК?
Уровень шума. Повышенные значения только по Наличной улице (до 80 дБа) По остальным улицам показатели не превышают нормы до 55дБА.
Радиационная обстановка: Большая часть района 10-12 мк Р/час – допустимая. Повышенная (12-16 мк Р/час) в районе улицы Кораблестроителей и района между 8 и 15 линиями. Есть «точечные» источники радиоактивности до 30 мк Р/час в районе Шкиперского протока.
Жилой фонд района.
По-видимому, жилой фонд района можно разделить на следующие зоны:
- Набережные Острова. Их так мало, что можно перечислить поименно. Университетская, Лейтенанта Шмидта, Макарова, Морская и набережная реки Смоленки.
- Линии В.О. и проспекты между ними.
- Часть В.О., ограниченная Большим проспектом – Наличной улицей (название улицы Наличная – крайняя, лицевая улица, выходящая «на лицо», к заливу. Кстати в XVIII веке только на Петроградской стороне было четыре Наличные улицы) – Малым проспектом – улицей Беринга – Детской улицей.
- Микрорайоны, примыкающие к станции метро «Приморская».
В микрорайоне 1 наиболее легко реализуемые квартиры – с видом на воду. Это набережная Макарова и Лейтенанта Шмидта. Конечно, по уровню цен они уступают ценам (особенно в части, где есть трамвай) на квартиры в Центральном районе с видом на Неву. На Университетской набережной жилых домов практически нет. Более умеренные цены на набережной Макарова связаны и с менее широкой водной гладью (Малая Нева) и не очень престижным видом на ГИПХ (Государственный институт прикладной химии) на другой стороне Малой Невы и с близостью промзоны в районе Уральской улицы. Дома по набережной Лейтенанта Шмидта – дома старого фонда, постройка в основном середины прошлого века, большинство домов с деревянными перекрытиями. Набережная Макарова застроена и такими же домами и домами « с металлом», но есть (после Тучкова моста) и сталинские дома и даже кирпичная «хрущевка».
Морская набережная начала застраиваться лет 10-15 назад и сейчас этот процесс продолжает ся. Дома в меньшей степени блочные и в большей кирпичные. До Мичманской улицы набережная весьма отдаленно напоминает набережную, в класическом понимании этого слова (гранитная отделка или на худой конец,просто нормальный асфальт и чистота). А то, что идет от Капитанской улицы уже ни как с набережной не ассоциируется. Разбитый асфальт, гаражи, полусвалки, растворный бетооонный узел, и только потом вид на залив, на устье Малой Невки и Малой Невы. Благоустройств нет ни вдоль набережной, ни во дворах. Зелени тоже почти нет. Дальняя часть набережной еще в стадии активного строительства. Единственное место более-менее – у «Прибалтийской» – но и там, похоже, делали всё впопыхах и кое-как, да и сам благоустроенный пятачок очень мал.
Наибольшие цены за один квадратный метр в домах на Морской набережной с видом (хотя бы одной комнаты) на воду и на квартиры с видом на набережную реки Смоленки. На набережной реки Смоленки есть четыре двадцатидвухэтажные дома на ножках из монолитного железобетона (дома №2,4,6,8). Сами дома довольно невзрачны в своем грязновато-сером виде, но вид из квартир на залив и на Смоленку очень хорош.
Планировка квартир в таких домах тоже достаточно приличная. Кухни 8.3-8.8 кв. м. В 2-х-3-х комнатных квартирах по 2 лоджии. В домах по четыре скоростных лифта. Но подъезды, лестничные клетки, общие двери – все в довольно затасканном состоянии. По адресу Новосмоленс кая набережная дом 1 на первом этаже огромный магазин ЦФТ (Центр Фирменной Торговли). В этом десятиэтажном кирпичном доме есть и двухуровневые <трешки>. Правда, планировки у них не очень хорошие. А на Морской набережной, которая застраивалась позднее, есть двухуровневые хорошие <трешки> с общей площадью 74-75 кв. м., изолированными комнатами и кухней 10 кв. м., 2-3 лоджиями и 2 раздельными санузлами (например, кирпичный дом 15 по Морской набережной). Если верить городским властям, то вдоль Морской набережной лет через 10-20 должна пройти окружная скоростная дорога по намывной территории. Думаю, что это не повысит престижность набережной, так как транспорта будет много, включая и трейлеры, а намыть дорогу далеко (в 250 м и более) от жилых домов, когда ее влияние будет, не очень негативно, по-видимому, не удастся – дорого.
Микрорайон 2. Проводить анализ жилого фонда по линиям (всего линий 29; есть, кроме номерных линий: Косая, Кожевенная, Биржевая, Менделеевская, Съездовская) довольно неблагодарная задача. Подавляющее большинство домов – старый фонд с капремонтом и без него. Планировки на любой вкус. Есть, но мало сталинских домов (например, по Большому проспекту). Современных домов десяток-другой и все. Озеленен район средне. Есть линии <зеленые> (например, 18-19,16-17, 15-14, 6-7, 4-5). А есть и без деревьев (8-9, 10-11).
Квартиры по линиям реализуются неважно, особенно между Средним проспектом и Смоленкой. Между Средним и набережной Лейтенанта Шмидта реализация идет веселее. Очень сложно продать квартиру на Малом проспекте, Среднем, 8-9 линиях, 22-23 линии, Съездовской и 1 линией – из-за сильного движения транспорта и трамваев.
Не улучшает качество жизни в микрорайоне (2) и обилие промпредприятий:(сталепрокатный завод, трамвайный парк, автотранспортные предприятия (АТП), Балтийский судостроительный завод.) А на другой стороне Смоленки вообще сплошная промзона: Завод имени Калинина, имени Козицкого, завод «Вперед», Северная мануфактура, Балтийская бумага, АТП. Это все явный минус.
По меркам микрорайона (2) неплохо продаются квартиры на Большом проспекте вне зоны влияния Василеостровского рынка, по «зеленым» линиям между Большим проспектом и набережной. В целом инфраструктура микрорайона хорошая – школы, магазины, детские сады, транспорт. Из зелени – сквер у ДК имени Кирова, сквер у кинотеатра «Гавань», много зеленых дворов. Но и много дворов без зелени, особенно в районе Малого проспекта. Серьезных перспектив для роста спроса нет.
Микрорайон 3 состоит в основном из «сталинских» домов, домов старого фонда мало. Есть и небольшое число «хрущевок». Есть и современные кирпичные дома с довольно хорошими параметрами (например, на улице Шевченко с кухнями 12 кв.м.). Реализация квартир идет хорошо. Особенно это касается улиц, застроенных «сталинскими» домами: Наличная, Среднегаванский, Шевченко, Опочинина (улица названа по имени капитана Апачинина, которая владела в начале прошлого века двумя земельными участками, примыкающими к улице. Потом название трансформировалось в Опочинина). Стоимость их достаточна высока, но найти продаваемую квартиру совсем не просто. Большинство былых коммуналок уже стали отдельными квартирами.
Умеренный спрос на Большом проспекте (много транспорта, рядом ТЭЦ и фабрика по производству обоев), Малом проспекте (трамвай), части Гаванской улицы от Среднего проспекта до Малого (трамвай), Средний проспект (трамвай). Гаванская улица между Средним и Большим проспектом – лакомый кусок: тихо, зелено, в основном «сталинские» дома.
Весь микрорайон (3) неплохо озеленен, подавляющее большинство дворов зеленые и просторные. Из больших массивов зелени – Опочининс кий сад между Наличной – Опочинина и Средним проспектом, сквер между улицами Карташихина и Шевченко.
4 микрорайон застроен в подавляющим большинстве современными домами: «хрущевками» (Беринга, Малый проспект), «кораблями» (Наличная), «сталинскими» домами (проспект Кима), блочными домами 137 серии (Кораблестроите лей, Наличная, Нахимова). Есть и дома старого фонда (Железноводская).Почти все категории квартир (пожалуй, за исключением кораблей) продаются весьма неплохо, даже «хрущевки». Наибольшим спросом пользуются дома, построенные в последние годы: с изолированными комнатами и кухней порядка 10 кв.м. Неплохо расходятся квартиры 137 серии с кухнями от 10 кв. м, а особенно с кухнями 15 кв.м. в «трешках» (например на Капитанской улице). Недостаток блочных домов _ довольно неухоженные и расписанно-разломанные подъезды, двери, лифты.Неудобное раньше транспортное сообщение из дальних частей микрорайона (Нахимова, Кораблестроителей) до метро сегодня компенсируется маршрутными такси. Хорошо озеленена часть Малый-Беринга _ Нахимова – Наличная, улицы Железноводская, Каховского, хуже Нахимова _ Кораблестроителей _ Новосмоленская - Наличная. Плохо – часть улицы Кораблестроите лей в районе улиц Капитанской и Адмиралтейс кого проезда. Из крупных пятачков зелени – сад Декабристов, между Наличной и проспектом Кима.
В цело квартиры там раскупаются неплохо. Основные покупатели те, кто живет или когда-то жил на Острове. Вообще покупатели на Васильевском Острове особенные. Большинство граждан, которые никогда не жили на Васильевском Острове, там не нравится: ветра, холодные квартиры, сыро, голые новые микрорайоны. А меньшинство _ хотят жить только на «малой родине». Район (4) вяло, но застраивается. В 1997 году здесь построено аж 6 новых домов. И сейчас строят у «Прибалтийской», на Наличной, на «Кораблях». Благоустройство сильно отстает. Хотя близость залива и его роза ветров хорошо вентилирует и сменяет воздух над Васильевским Островом, но, это не всегда может конкурировать с дымом судостроительного завода «Алмаз» на Петровском Острове и с гаражами Спецтранса, и с заводом «Прибой», и с автобусным парком.
Выводы:
- Общая экологическая обстановка на Васильевском Острове хуже, чем допустимо по санитарно- гигиеническим нормам;
- Район обладает достаточно развитой сетью инфраструктуры: 2 станции ме тро, магазины, школы, дорожная сеть. Есть даже 3 кладбища(Смоленское, Армянское, Лютеранское);
- Жилой фонд представлен всеми категориями домов от старого фонда с деревянными перекрытиями до современных домов;
- Васильевский Остров в целом имеет устойчивый спрос на приобретение жилья и высокую стоимость одного квадратного метра (уступает только Московскому району);
- Не пользуются спросом квартиры на значительной части Васильевского Острова: практически большинство квартир вдоль Малого и Среднего проспектов, большая часть линий;
- Наиболее реализуемые квартиры с видом на Неву и залив в домах старого фонда и современной постройки;
- Васильевский Остров озеленен не равномерно. Наряду со скверами и зелеными дворами не менее чем 30- 40 % площади района вне зоны влияния и внимания лензеленхоза;
- По-видимому, серьезного роста спроса на Васильевский Остров ожидать не приходится ввиду и ограниченности территории застроенной сталинскими и современными домами и специфики проживания на острове (более низкие температуры, ветры, повышенная влажность);
Бочаров Алексей Николаевич
заместитель директора агентства "Becar"
Контактный телефон: (812) 324-31-31
Очерки о недвижимости - какая она элитная недвижимость, Варианты квартир, Как продать квартиру дороже, Регистрация недвижимости, Риелтер, Купить квартиру, Квартиры новостройки продажа, Классификация недвижимости, Законы ипотеки, За длинным рублем, Договор купли-продажи квартиры, Приватизация. Петербург, Оценка стоимости квартир, квартир. Петербург, Коммерческая недвижимость. Санкт-Петербург, квартиру в Питере, Продажа недвижимости Петербурга, жилья, Передача квартиры, Агент недвижимости.