Районы, дома, планировки
|
Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский |
Красногвардейский Красносельский Московский Невский |
Петроградский Приморский Фрунзенский Центральный |
Приморский район
Приморский район один из самых больших районов города. Его границы: Малая Невка – Большая Невка – улица Кантемировская – улица Студенческая – станция Ланская – линия Октябрьской железной дороги на Выборг. Район граничит по суше с Курортным районом и Выборгским районом, по воде с Петроградским и Василеостровским.
Экология района.
Загрязнение почв. Загрязненность почв повсеместно «слабое» и только в районе устья Черной речки «умеренное».
Загрязнение атмосферного воздуха. Самый хороший воздух в районе озера Долгого и в Старой деревне- до 0,25 ПДК (предельно допустимой концентрации). Хуже (ПДК- 0,25-1,0) Комендантс кий аэродром, Коломяги. Более 3 ПДК вблизи станции метро «Черная речка» (Школьная, Савушкина, Приморский проспект) . Вот тебе и элитное место с как минимум тремя ПДК!
Радиационная обстановка: Радиационная обстановка удовлетворительная в целом по району, но повышенная у озера Долгого.
Жилой фонд района.
Немного статистики:
- из общего числа договоров купли-продажи в 47916 сделок за 1996 год на район приходится 5604 сделки, т.е. около 12%.
-из общего числа сделок по городу в 44171 за 1997 год на район _4850, то есть 11%.
- за 1997 год в районе построено 25 домов (сдана 3381 квартира) из общего числа в 90 домов (9552 квартиры).
- по району по всем сделкам с недвижимостью 29%-обмены, 61%-продажа 10%- расселения.
- число квартир в Приморском районе – более 126 000, а всего в городе около 1 600 000 (больше только во Фрунзенском, Невском, Калининском и Выборгском районах).
По продажам Приморский район в числе лидеров среди спальных районов города.
По-видимому, жилой фонд района можно разделить на следующие зоны:
I. Микрорайон вблизи станции метро «Черная речка».
Он в основном представлен «сталинскими» домами, домами рубежа 60-х годов по времени строительства, не «сталинскими», но очень похожими на них по планировке и цене (дома из белого кирпича, не оштукатуренные), «хрущевок», небольшого количества домов блочных и кирпичных 70-х годов, немецких коттеджей (у бывшего кинотеатра «Юность»). Есть и чуть-чуть домов старого фонда, но не совсем уж очень «старого», а где-то начала ХХ века. (например, по набережной Черной речки).
«Сталинские» дома в I микрорайоне одни из самых дорогих в городе. Уступают по цене только Московскому и Василеостровскому районам. Самые элитные улицы: Сестрорецкая, Школьная, Карельский переулок, Савушкина (она, правда, похуже – трамвай и довольно сильное транспорт ное движение). Найти продаваемую квартиру здесь – очень непросто. Высокая цена как всегда результат двух обстоятельств: недостаточного количества предлагаемых квартир и высокого спроса. И многие опытные агенты наверняка вспомнят из своей личной практики, как им трудно давался поиск «а ля» «сталинской» квартиры на этом пятачке. Аналогичная история для домов «сталинских» и старого фонда вдоль набережной Черной речки и с видом на нее. Правда, не по всей набережной, а начиная где-то со Старобельской улицы. Ближе – дешевле, поджимает промзона Абразивного завода. Кроме качествен ного жилья, вдоль Речки есть и «хрущевки», которые с видом на воду имеют сравнительно высокую цену. Из минусов (и серьезных) _очень интенсивное движение вдоль набережной.
Микрорайоны вдоль Ланского шоссе (Торжковская, Новосибирскя, Омская, Матроса Железняка) смесь блочных домов-хрущёвок и десятка кирпичных «хрущево-брежневок», девятиэтажных блочных домов и десятка кирпичных точек постройки 70-годов. Из плюсов (не для самых ближайших домов) _наличие Торжковского рынка на одноименной улице.
Своеобразной частью I является Приморский проспект. С одной стороны отличный вид на Большую Невку, Елагин остров (ЦПКиО), Каменный остров. Дома по проспекту чуть-чуть состоят из домов «старого фонда» конца XIX – начала ХХ веков (в архитектурном плане неинтересные), а в основном «сталинские дома. Дома – не рядовые коробки, а с фантазиями. То колонны, то большие балконы-веранды, то полукруглый силуэт дома, то обильная лепка по фасаду. Во дворах много зелени. И очень «маленький» минус – транспорт, транспорт и еще раз транспорт по Приморскому проспекту. По нему машины (если бы только легковые) движутся и в сторону Лахты, и в Сестрорецк, и в Выборг, и к госгранице. По мере автомобилизации всей страны движение по проспекту-шоссе все уплотняется и уплотняется. Закончены работы по расширению проезжей части – Ушаковская развязка.
Основная масса домов по Дибуновской и перпендикулярным улицам (Оскаленко, Шишмаревскому переулку, Покрушева) _ «сталинские» рядовые дома и «немецкие» коттеджи. Устойчивым спросом пользуются квартиры в коттеджах. Особенно, если из квартиры индивидуальный и единственный вход в подвал. Весь микрорайон не имеет больших зеленых пятен. Можно отметить большой сквер между Шишмаревским переулком и улицей Академика Шишмановского, сквер у кинотеатра «Максим» (Ланское шоссе, далее проспект Смирнова, потом снова Ланское шоссе), сквер вдоль широкой Омской улицы, сквер, примыкающий непосредственно к метро «Черная речка». Вот и все. Но! В I очень много зелени по дворам, дворы просторные и довольно ухоженные.
Экология – с севера I соприкасается с промзоной: мебельная фабрика, Северный завод, автотранспортные предприятия. С востока промзона вдоль Белоостровской улицы – абразивный завод, авторемонтные предприятия, гаражи.
II. Микрорайон у станции метро»Пионерская»
(Комендантский аэродром).
Микрорайон Комендантского аэродрома II застраивался, начиная с 70-х годов. В начале малоинтересными «кораблями», домами 504 и 600,11 серии, а затем понемногу уплотнялся 606 серией, точечными кирпичными домами, старыми 137 сериями. Условно ограничим этот район до улицы Маршала Новикова.
Реализация квартир в микрорайоне II идет достаточно успешно. Причины этого не в том, что здесь особенные квартиры, а в том, что дома в II находятся на расстоянии 20 минут пешком до станции метро «Пионерская». Напомню вам, что выехать и въехать в II на метро «Пионерская» не всегда удается, так как пропускной способности не хватает. Очереди на вход-выход, регламенти руемый и вход и выход. То только впуск, то только наоборот.
Кроме того, этот микрорайон наиболее благоустроен и озеленен (хотя по сравнению с другими «спальными» районами весьма скромно).
Наряду с домами устаревших серий микрорайон имеет вкрапления и современных блочных 9-14-ти этажных домов и точечных кирпичных домов. Эпизодически «пятна» застраиваются и сейчас, но II не лидер нового строительства в Приморском районе. Хорошо реализуемые квартиры 137 серии с большими кухнями 10-15 кв. м. можно найти по границам микрорайона (улица Маршала Новикова, проспект Сизова, средняя часть проспекта Королева).
Серьезный плюс микрорайона – «зеленые легкие» – Удельный парк – большой, достаточно ухоженный, с дорожками и скамейками. Из остальной зелени в II только небольшие скверы. Внутри II – промзон нет. Ближайшие – граница между I и II.
III. Микрорайон у озера Долгого.
Микрорайон III отличается от II домами улучшенных серий: 600.11.96, 600.11.у, 504Д, 606М. Большие кухни, кладовки, даже увеличенные ванные комнаты. Невыгодно отличается еще предстоящей на несколько десятилетий строительной площадкой во всеми вытекающими последствиями: «канавно-кучным» рельефом, низкой озелененостью (вплоть до полного ее отсутствия).
Микрорайон III – основное место современного жилого строительства в Санкт-Петербурге. Инфраструктура за последние год-два стала терпимой (школы, магазины, поликлиники, службы быта), но не более, и еще далека от густоты старых «спальных» районов. Строюся все новые дома, и как принято в Санкт-Петербурге – клочками. Почему-то микрорайоны застраиваются не сразу полностью, а строители выходят на новые микрорайоны, а старые потом многолетне и вяло достраиваются. Тем не менее, III стал пользовать ся большим спросом, чем раньше. Причины и в некоторой уже культурной-бытовой освоеннос ти территории и в ожидании когда-нибудь (но с каждым годом все ближе) вступившей в строй станции метро на Комендантской площади (стык проспекта Испытателей, Комендантского проспекта, улицы Гаккелевской и улицы Уточкина), и в том, что много домов здесь – квартиры только за деньги, то есть пооднороднее публика. Немало важным плюсом являются и сравнительно легко решаемая проблема гаражей, и решаемая по сравнительно невысоким городским ценам.
Более низкие цены в районе улицы Шаврова, дальней части Планерной улицы, последней трети Камышовой улицы и Богатырского проспекта. Более высокие – Королева, Ольховая, Комендантский проспект. Основной критерий цены для равного по качеству жилья – удаленность от станции метро «Пионерская». В последние год-два, правда, транспортная проблема несколько ослабла. Кроме трамваев и автобусо-троллейбу сов, которые вечно битком набиты, стали ходить микроавтобусы, которые связали с метро самые дальние улицы : Планерную и Камышовую.
По генплану развития Санкт-Петербурга в районе улицы Камышовой планируется перенести Ленинградский зоопарк и соорудить что-то среднее между Диснейлендом и Технопарком. Возможно это когда-нибудь и будет…
Серьезный плюс микрорайона, который, увы, пока мало ценится – близость Юнтоловского лесного массива. Это огромный лес (никакого сравнения по площади со всякими-там «Сосновскими» и «Удельными « парками – многократ но больше). В массиве и участки леса, и поляны, и болота. Не надо никуда ехать за грибами, ягодами, просто погулять по лесу, покататься на лыжах -все рядом. Несомненно со временем массив окультурится и улучшится его престижность. От жилых кварталов Юнтоловка отделена искусственно прорытыми осушительными каналами – Глухаркой. Не знаю как взрослые, а дети там купаются. Несомненно, повысил престижность микрорайона и путепровод от начала улицы Планерной до Лахты напрямую.
В конце 1998 года в районе проспекта Авиаконструкторов началось и коттеджное строительство («таун-хаусы») и малоэтажное строительство. Это оживляет и архитектурно район и привлечет дополнительных покупателей.
IV. Лахта.
Микрорайон IV-Лахта построен на намывной территории и занимает небольшую площадь между Приморским шоссе и Финским заливом. Район очень компактен. Улиц мало: Приморский проспект, улица Савушкина, Школьная, Туристская, Беговая и Яхтенная, и все. Район совершенно новый – начало застройки 80-е годы. Нет «кораблей», нет «хрущевок». Есть 137 серия, 600.11.96, 606 М, 600.11-у. Довольно много» точечных» кирпичных домов и кирпичных «вставок». Дома, расположенные на Приморском проспекте, имеют хороший вид: на Финский залив, Васильевский Остров, устье Средней и Большой Невки, Крестовский и Елагин Острова, Устье Невы.
Большим недостатком района является ее чрезвычайно низкая «залесенность» (дворы и улицы очень голые) и неважное обеспечение торговыми площадями. Из больших магазинов только финско-российский большой универсальный магазин «Сива» (стык Приморского шоссе и улицы Савушкина) с достаточно высокими ценами. Есть еще «палаточный « рынок. Почти и все. Много еще свободных пятен. Кое-где стоят строительные краны. Гаражей внутри микрорайона нет. Ближайшая станция метро «Старая деревня» – минут 10 на автобусе.
Плюс в IV -близость к Карельскому перешейку, Сестрорецку, Солнечному-Зеленогорску. И действительно, ведь весь Санкт-Петербург позади. Спрос на Лахту довольно умеренный. Спрос должен повыситься в связи с обустройством района.
V. Коломяги.
Коломяги – самый молодой новый микрорайон города. Он стал застраиваться только в 90-х годах. До того на его месте находился частный сектор с деревянными домами и огородами. Частный сектор частично снесли, а частично он остался прижатым к линии железной дороги на Выборг.
Улиц в современных Коломягах мало: Вербная, Земской переулок, улица Щербакова, Репищева. Район компактен. Хорошо смотрится, когда подъезжаешь к Санкт-Петербургу со стороны Карельского перешейка: современные 12-16 этажные дома среди небольших деревянных домиков. Сам микрорайон внутри озеленен очень мало. Совсем не озеленен, а вокруг зелени много. Дома в основном блочные: 137 серия, 600.11.96, 600.11-у – многоподъездные, кирпичных домов мало. Обеднен магазинами, школами, лечебными учреждениями. Застраивается клочками; от активного строитель ства страдают дворы, дороги. Ближайшая станция метро «Удельная» или «Озерки» (уже Выборгский район). До метро можно добраться и пешком минут 15-25.
В недалеком будущем, по мере благоустройства V престижность микрорайона серьезно возрастет. Да и сейчас спрос достаточно активен. В основном это из-за высокой концентрации домов с кухнями 10-15 квадратных метров.
Подъезд к V или через Парашютную улицу или через железнодорожные переезды (что, увы, не есть «хорошо», так как они часто закрываются- пропускаются поезда).
К микрорайону примыкает промзона: ПО «Знамя Труда», завод «Метробетон», завод ЖБИ, АТП.
Выводы:
- В целом по району экологическая обстановка не плохая, достаточно благоприятная для проживания;
- За исключением обширных зеленых массивов: Удельного парка, Юнтоловки, старого микрорайона вокруг станции метро "Черная речка" район озеленен плохо; Коломяги, Лахта, Озеро Долгое – очень плохо;
- Жилой фонд Приморского района представлен всеми категориями домов; В чрезвычайно небольшой степени домами старого фонда, в основном современной застройки от 60-х годов до активно строящихся новых домов;
- Квартиры в "сталинских " домах района одни из самых дорогих в городе; Спрос выше предложений; Дефицит продаваемых квартир;
- В районе станции метро "Черная речка" активно и быстро реализуются квартиры во всех категориях домов;
- В микрорайонах III , IV , V недостаточная сеть инфраструктуры: дороги, магазины, сфера быта, школа, поликлиники и т;д; Отсутствие станций метро внутри микрорайонов III , IV , V
- В целом по району экологическая обстановка не плохая, достаточно благоприятная для проживания;
- Спрос в новых микрорайонах зависит не только от параметров квартир, но и от расстояния до ближайшей станции метро;
- Кроме I спрос высок в микрорайоне II (особенно на квартиры с кухнями от 8 кв;м;) в остальных микрорайонах III , IV , V он умеренный из-за большого числа предложений;
- Ввод в строй новых станций метро, и благоустройство микрорайонов приведет к серьезному росту спроса на жилье в Приморском районе;
Бочаров Алексей Николаевич
заместитель директора агентства "Becar"
Контактный телефон: (812) 324-31-31
Очерки о недвижимости - какая она элитная недвижимость, Вторичная недвижимость, Продажа недвижимости Петербурга, Недвижимость Санкт-Петербург, Покупаем новостройку, недвижимости. Петербург, Бюллетень недвижимости в Санкт-Петербурге, Инвестиционная недвижимость, Новый жилищный кодекс РФ 2005 (ЖК РФ), Квартиры Санкт-Петербург, Недвижимость. Продажа, Элитная недвижимость Петербурга, Отделка квартир, Агент недвижимости, Цены на квартиры. Санкт-Петербург, Кому доверить продажу квартиры?, Право недвижимость, Загородная недвижимость. Санкт-Петербург, Коммерческая недвижимость. Санкт-Петербург, Регистрация недвижимости.