Покупателю

Как искать квартиру?

Чем может помочь риэлтер?

1. Сэкономить время.

Дело не только в том, что если Вы захотите тщательно отслеживать весь рынок недвижимости звонки, разговоры, просмотры займут все Ваше время. Но главное, сам процесс поиска получается очень длительным и «рыхлым». Для того? чтобы понять в результате телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от Вас скрыть. Это дело агента. Именно он по первой фразе разговора должен почувствовать, насколько интересен его клиенту этот вариант. (Я не имею в виду агента-новичка. Согласен, что работа дилетанта без способностей может значительно УСЛОЖНИТЬ покупку квартиры!).

На сегодняшний день существуют довольно много источников, в которых можно найти информацию о продаваемых квартирах. Их все необходимо знать, прорабатывать. Срок появления рекламы в печатном издании— 4-7 дней. Только в агентстве при личном общении агент владеет последними, иногда "горящими" вариантами. Даже самая свежая информация, которую можно найти в интернет, запаздывает на день-два.

Еще раз сделаю акцент на том, что, выбирая квартиры для просмотра, существенное внимание необходимо уделить тому, насколько реальна ее продажа. Не тратьте силы на просмотры непродаваемых квартир. Их выставляют в продажу «агенты-олухи». Из-за ожидания легкого обогащения в недвижимость ринулось много разнородной публики.

Недостатки малоопытных агентов могут корректироваться умелой поддержкой менеджеров. Но другой стороной этого является замедленная скорость принятия решений, что крайне раздражает. Клиент, договорившись о чем-то с агентом, через некоторое время может узнать, что агент-новичок не был в курсе, ошибался, его менеджер говорит, что так делать нельзя, и т. д. На новое согласование опять уходит драгоценное время, и не факт, что новые соглашения не будут так же легко разрушены. Очень часто на такие консультации с начальством времени просто нет. Решение должно быть принято мгновенно.

2. Понять свои истинные желания и оценить возможности.

Потеря только времени – не самое обидное. Риэлтер – во многом консультант, психолог. Часто клиент сам не представляет, что ему надо. Еще чаще он не осознает этого. Покупателю нужна помощь, чтобы понять свои истинные желания. Людям непросто это сделать, особенно если речь идет о такой сложной вещи, как недвижимость.

Если Вы ищете квартиру типовой планировки в определенном удобном для Вас месте, наверняка, не чувствуете особой необходимости в профессиональном совете. Но мы видим, что происходит в сознании покупателя через год-два-пять после покупки квартиры, и можем предположить, будет ли удобно в выбранной Вами квартире.

Кардинально различается подход к выбору квартиры покупателя, для кого это происходит в первый раз, и того, кто уже покупал несколько лет назад. Для того, кто покупает впервые очень важно место и цена, кто когда-то уже покупал – более внимательно подходят к "выбору соседей по дому", предпочитают дома после реконструкции или новые и т. д.

А поиск квартир в центре города, в старом фонде – очень сложное занятие. Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо? (см. ниже "Распространенные заблуждения"). Долго лелеемая мечта о новой светлой просторной квартире разбивается о темные коридоры коммуналок. Научить видеть, абстрагироваться от состояния квартиры – одна из задач агента. Кто, как не он, Ваше доверенное лицо посоветует, прокомментирует, поможет увидеть, разъяснит, правду ли Вам говорят. А если нет, то почему.

3. Заработать, покупая квартиру.

Недвижимость Петербурга интересна для инвестиций. Цены на недвижимость в Петербурге растут не менее чем на 1-2% в месяц в валюте. В результате девальвации в 1998 г. цены упали на 30-40%, но вернулись к докризисному уровню за 2 года. В последние три месяца 2001 г. цены росли на 5% в месяц.

Петербург – единственный город в Европе, чей исторический центр сохранен в неприкосновенности. Перетекающие из одного квартала в другой архитектурные ансамбли, ажурные ограды мостов и парков, гранитные набережные, изгибы каналов создают то неповторимое, чем восхищаются наши гости, избалованные красотой и ухоженностью европейских городов.

Если говорить об элитном жилье, то под ним в Петербурге понимают две категории квартир. Во-первых, квартиры в эксклюзивных исторических местах – «свидетелях» исторических событий от Петра до Николая II. Москвичи порой удивляются, не обнаружив в таких элитных местах привычных признаков класса "люкс" – подземного гаража, парковки и т. д. К сожалению, все требования в "исторических" домах соблюсти невозможно. Некоторые "элитные" удобства приносятся в жертву историзму. И, во-вторых, к элитным относятся квартиры в домах, недавно построенных или реконструируемых. Где, возможно, нет супервида из окон и ажурной лестницы в подъезде с антикварными витражами, но есть охрана, свежие коммуникации и соседи равновысокого социального статуса.

Нельзя не упомянуть о строительстве в совершенно особой части города – на Каменном и Крестовском островах. Жилищное строительство при советской власти там не велось, однако теперь разморожено. На Каменном острове строятся виллы и таун-хаусы, на Крестовском – таун-хаусы и малоэтажные дома. Жизнь в дворцовом парке в собственном доме, с гаражом и частным причалом под окнами, да притом в 10 минутах от центра или в сотне-другой метров от резиденции президента – такого не может предложить даже всемогущая Москва.

Питерский рынок недвижимости привлекателен для инвестора, прежде всего, перспективой роста цен. И это относится не только к элитной дорогой недвижимости. Стоимость метра жилья, при описанных выше несомненных достоинствах, пока еще ниже московского в 1,5-3 раза. Кроме того, сегодня, когда президентом России является петербуржец, город становится воистину второй столицей России, коей всегда считался. В 2003 г. мы праздновали 300-летие Петербурга. К этой дате было приурочено множество мероприятий и различных программ— как федеральных, так и международных, что, по сути, повышает статус города, фактически преображает внешний вид города и, в конечном счете, повышает стоимость недвижимости.

Экономическая и политическая ситуация стабилизировалась, что позволяет стране спокойно развиваться. Вероятно, этим объясняется появление летом 2001 г. иностранных инвесторов, исчезнувшие "куда-то" после кризиса. В 2002 г. подобных клиентов все больше, и они уже не только изучают рынок, но вкладывают деньги в питерскую недвижимость. Спросом пользуется жилье в самых разных сегментах. Уровень инвесторов также самый различный. Много частных лиц, покупающих одну-две квартиры для последующей перепродажи, если речь идет о строящемся доме или сдачи в аренду. Летом особенно актуальна посуточная аренда квартир, что повышает доходность подобного бизнеса в несколько раз. Упоминавшееся 300-летие города усиливает потребность в квартирах, сдающихся на кратковременный срок.

Весной 2002 г. в городе стали заметны покупатели-представители столицы. На мой взгляд, именно разговоры о переезде части правительства в Петербург объясняют повышение интереса к Петербургу со стороны москвичей. Москвичи выбирают наиболее интересные и дороговатые, для местных покупателей, варианты. В основном, это или квартиры представительского плана – штаб-квартиры в городе на Неве (не зря же Путин строит здесь свою морскую резиденцию), или квартиры для сотрудников, которые вынуждены долгое время находиться в Питере. Гостиниц в городе мизерно мало, а их качество "простовато". Это является причиной постоянного роста ставок на аренду квартир, в том числе краткосрочную – взамен гостиниц. Компания «БЕКАР» при необходимости может провести весь необходимый комплекс работ, начиная от покупки квартиры и ее ремонта, до управления квартирами с целью сдачи их в аренду.

Все чаще недвижимость покупается с целью получения прибыли или владения собственностью в одном из уникальных городов мира. Задача риэлтера в этом случае состоит в том, чтобы помочь выбрать Вам наиболее перспективные дома и квартиры. Как я уже говорил, цены растут, но для каждого сегмента рынка, для каждого типа дома они растут по-разному. Понятно, что очень вяло дорожают квартиры в хрущевках-брежневках, не всегда можно вернуть деньги, потраченные в 1994-1997 г. на расселение коммуналок и их ремонт и т. д.

Несомненно, существуют возможности для более солидных инвестиций, чем покупка квартир. С-Петербург нуждается в офисных и коммерческих помещениях. В то же время в городе множество пустующих зданий, например, бывших институтов, работавших на оборонную промышленность. Мы готовим подобные здания к продаже, проводим сделку по передаче прав, делаем ремонт и берем на себя управление бизнес-центром. Для примера, приблизительные затраты на покупку здания 4500 кв.м. могут составить 2 000 000$. Стоимость ремонта, например, около 1 000 000$. Чистая прибыль— не менее 700 000$ в год.

Сегодня ЗАО «Агентство "Бекар"» придан статус Агентства территориального развития Выборгской стороны. Это первый случай в петербургской практике, когда коммерческой структуре поручается развитие территории.

4. Защитить Ваши интересы.

Самостоятельно найдя квартиру, Вы приходите в агентство, представляющее продавца. И фактически Вы вынуждены подчиняться требованиям агента, ее представляющего. У каждого агентства свои правила (у крупных фирм— одни стандарты, у средних— другие, у маленьких – "эластичные").

Распространенные заблуждения.

Я сотворю себе мечту и буду ее искать. Идея покупки новой квартиры вынашивается не один день. За это время будущий покупатель постоянно рисует в своем воображении ее возможные достоинства. Присматривается к недавно купленным и отремонтированным квартирам своих знакомых. Пристраивает к своей родной уютной любимой квартире дополнительные комнаты и комнатки. Просматривает рекламные издания, пытаясь определить среднюю стоимость метра площади.

Но часто после первого просмотра состояние человека, нарисовавшего свою мечту, – шок. Жуткие парадные, грязные мрачные квартиры, мутные окна, трещины на потолках, петербургские облупившиеся дворы-колодцы.

Огромные недорогие квартиры в историческом центре, жирно подчеркнутые Вами в рекламных газетах, оказались кишкообразными дворовыми обрубками дореволюционных барских апартаментов в домах, где в 50-е г. заменили трубы, а в уголке кухни установили ванны, иногда даже не огороженные стенкой.

Процесс поиска квартиры (особенно в центре) превращается в изменение сознания покупателя (самостоятельного). В выбор не квартиры своей мечты, а тех недостатков, с которыми можно смириться. Чтобы купить, необходимо закрыть глаза на состояние квартиры. Научиться видеть состояние дома, вид из окон, расположение капитальных стен, откуда вход.

Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Поэтому очень многие покупатели, ринувшиеся вначале к Таврическому саду, на наб. Мойки (где уже давно все выбрано, мало что продается, а уж если продается, то цены огромны), вскоре увеличивают ценовую планку раза в два. Или приходят к мысли, что ничего особенного в этом центре-то и нет. И постепенно смещаются в такие также престижные районы, как Московский, районы метро «Удельная», Заневской площади, Черной речки, где они могут найти добротные квартиры по приемлемым ценам. Или откладывают покупку. Или выбирают квартиру в строящемся доме, ждут год-полтора, но зато имеют возможность купить подешевле и платить в рассрочку.

Чем грозит покупателю начало налогового контроля над крупными покупками.

С января 2000 г. налоговая инспекция вправе требовать у покупателя отчета о средствах, истраченных на покупку квартиры. Замечу, что покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия не попадает под этот контроль.

По словам бывшего главы налогового ведомства А. Починка, реально государство сможет требовать отчета о соответствии доходов и расходов только лет через пятнадцать. На сегодня ответу гражданина: «Копил всю жизнь», – возразить нечего.

Кроме того, подавляющее большинство сделок проходит по инвентаризационной стоимости, которая ниже реальной в несколько раз. В нотариальном договоре купли-продажи, в отличие от распространенного заблуждения, можно указать любую сумму сделки. Хоть один рубль. Главное, чтобы продавец на это согласился. Можно оформить договор дарения или договор с отсрочкой платежа и т. д.

Не буду более перечислять возможные схемы ухода от неприятного разговора с налоговым инспектором – их масса. Вы сможете обсудить их с Вашим агентом. Отмечу, что объявленное ужесточение контроля над сделками практически не отразилось на рынке недвижимости. Кроме указанных выше причин, вероятно, также из-за того, что обработать огромный поток информации, свалившейся на налоговые органы, они просто не в силах.

Оформление покупки.

Встречная покупка.

Встречная покупка («встречка», «встреча», «обмен») – продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние, или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.

Что кроется за Вашим согласием на такой вариант и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится, и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена.

Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив) цену. Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты.

Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, сложно. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.

Покупая квартиру в историческом центре, к сожалению, нельзя рассчитывать на быструю сделку. Продается-то много. Но, как я уже говорил, качество жилья очень невысоко. Рассчитывать найти квартиру, чтобы она понравилась, да еще бы была в прямой продаже – сложно. Скорее всего, Вас ждет встречная покупка или расселение. Но если квартира подходит, ничего не поделаешь – приходится ждать, часто продлевать сроки договора и даже смириться с увеличением цены.

Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен готовы получить ее владельцы. На стоимость, кроме реальных запросов продавца, влияет:

• квалификация агента – насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимы, и как точно он их оценил;
• сколь твердо сформировались и устойчивы требования владельцев квартиры.

Таким образом, нельзя безоглядно верить цене, которую Вы видите в газете. Она может быть определена со значительной ошибкой. К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести. Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно, о чем покупатель еще не подозревает, он начинает требовать показывать ему другие варианты не дороже.

Расселение.

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО покупателю приходится вначале выкупать частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

И встречная покупка, и расселение – достаточно сложные и трудно предсказуемые варианты оформления. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от Вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации. Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы Вы не оказались в патовой ситуации.

Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера— когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.

Мы работаем с бабушками, дедушками, полуграмотными людьми. Даже подписывая с ними договоры на жестких (но честных) условиях, никто не может гарантировать их исполнения. Ну что с ними сделаешь, если вдруг в голове что-то «заклинило». Поэтому очень важно с самого начала построить процесс расселения так, чтобы потом «не было мучительно больно».

Обменные варианты, и особенно расселение – настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с упомянутыми выше рисками. Не покупайте квартиру через расселение, пока не выберете себе ЛИЧНОГО агента – Ваше доверенное лицо.

Чего бояться при покупке квартиры на вторичном рынке:

• большого количества предыдущих сделок с квартирой;
• продавцов низкого социального статуса (алкоголиков);
• если квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
• доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
• агентов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону;
• договоренностей на словах. Даже в мелочах. И продавец, и покупатель в течение сделки проходят через несколько различных внутренних состояний. Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются. Милые приветливые люди за несколько часов могут превратиться в жестких партнеров, использующих каждый Ваш промах или двоякое трактование нечетко проговоренных или не записанных договоренностей.

Покупка квартиры в строящемся доме (долевое участие).

Квартиры в новых или реконструируемых домах чрезвычайно популярны сегодня. Причин тому масса: покупая квартиру, не надо долгие недели или месяцы сращивать расползающиеся цепочки, цены подобных квартир достаточно привлекательны и многое, многое другое (см. ниже).

Покупка квартиры в строящемся доме, с юридической точки зрения, кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Не каждый риэлтер, даже отлично владеющий знаниями о вторичном рынке, возьмется консультировать Вас при приобретении строящегося жилья. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления – все здесь совершенно другое.

Подписывая договор долевого участия, покупатель становится партнером фирмы, которая занимается строительством дома. Он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае если строительная компания разоряется, вернуть свои деньги будет крайне тяжело.

Покупатель дает фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, передать Вам квартиру, предоставить документы для регистрации (зарегистрировать) права собственности.

Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы ни государство, ни кто другой дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. К счастью, скандалов, связанных с явной растратой денег, в нашем городе в последние годы почти не происходит.

Самые распространенные проблемы – срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Обычно заселение дома начинается, в лучшем случае, на квартал позднее, чем обещают строители.

С регистрацией права собственности ситуация сложнее. После приемки дома госкомиссией застройщик должен предоставить в ГБР объемный комплект документов на дом, и только после этого бюро должно выдать дольщикам свидетельства о праве собственности. Т. к. количество предоставляемых документов достаточно велико, постоянно возникают корректировки в их количестве и качестве со стороны ГБР, прежде чем подать документы на регистрацию должны быть проведены сверки взаиморасчетов и урегулированы все вопросы между инвесторами, подрядчиками... В самом ГБР сроки не выдерживаются. В результате подготовка документов затягивается на 4-6 месяцев с момента приемки дома госкомиссией. Бывает и на целый год.

Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно – квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры разрешены, можно, наконец, прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Случается, что и этот процесс затягивается.

Особенности.

Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме – отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, индивидуальны.

Если Вы покупаете квартиру в огромном жилом комплексе, состоящем из сотен квартир, необходимо смириться с тем, что подобные комплексы сдаются очередями, и несколько лет, после того как Ваша квартира будет построена, под окнами будет продолжаться стройка.

Основное правило.

Пригласите своего риэлтера уже на предварительные переговоры. Вы почувствуете, что даже тон разговора с Вами сразу измениться, перестанут предлагаться заведомо невыгодные для Вас схемы. Составление договора о долевом участии, анализ возможных рисков, очень сложное дело, доступное только профессионалам, специализирующимся на этих вопросах.

Самые распространенные конфликты.

Упоминавшаяся уже задержка сроков сдачи и регистрации права собственности, нечетко оговоренные вопросы отделки квартиры, – наиболее частые проблемы, но нельзя не признать, что не самые страшные.

На мой взгляд, скандалы, которые обернулись для дольщиков потерей денег, возникали, когда:

• –при строительстве дома с многочисленными подрядчиками рассчитывались не деньгами. Т. е. дом можно было начинать строить почти не имея средств – договорившись о поставке стройматериалов взамен на будущие квартиры. Двойные продажи случались, когда с подрядчиком в какой-то момент разрывался договор из-за того, например, что он не поставил в оговоренные сроки трубы. А подрядчик продолжал продавать квартиру, на которую у него уже не было никаких прав. Нельзя не признать, что бартерные схемы еще год-два назад применялись почти на каждом доме. Только сегодня они становятся не такими популярными. С приходом банковских кредитов в строительство они должны совсем исчезнуть.
• –строительство дома вели несколько организаций, каждая из которых продавала квартиры из своей доли. Если между партнерами-строителями возникали конфликты, нечистоплотная организация перекладывала их на плечи дольщиков.

Распространенное заблуждение.

Наиболее дешевые квартиры, на самом деле, не у заказчика или генерального инвестора, а у тех, кто поставляет стройматериалы, получая в оплату не деньги, а квартиры. Цементному заводу или производителю лифтов нужны оборотные средства – деньги. Ему не нужны квартиры. Поэтому они стараются как можно быстрее от них избавиться. Очень часто по демпинговым ценам. В этом-то и подвох. Покупая квартиры, полученные в результате бартера, необходимо особо тщательно проверять предоставляемые документы. Нередко они оформлены безграмотно, т. к. фирмы-поставщики цемента, сантехники, и т. д. бывают далеки от юридических аспектов недвижимости.

Преимущества.

Несмотря на определенные риски и часто длительные сроки, у квартиры в новом доме масса достоинств – хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.

Несмотря на многочисленные попытки широко распространить банковские кредиты на покупку жилья, договор долевого участия на сегодня остается единственным работающим способом для того, чтобы растянуть оплату квартиры на некоторый срок.

В новых домах и квартирах много привлекательного, но постоянно Вы слышите о скандалах, некоторые дома стоят недостроенные. Многие боятся даже думать о вложении денег в строящееся жилье. А в то же время огромное количество домов построено в Петербурге в последние годы, а когда дом уже достраивается, практически все квартиры проданы. Так покупать или нет?

В последние год-полтора те, кто могли заработать на квартиру или оплатить ее в процессе строительства, выбирали именно квартиру в новом доме. Жилье в старых домах, в основном, покупают, если интересует определенное место, где нет ни новых домов, ни реконструкции. Или нет возможности подождать. Или у покупателя есть только доплата в несколько тысяч долларов и надо продать, и купить одновременно (Встречная покупка с альтернативой в виде строящегося жилья невозможна, т. к. для того, чтобы получить деньги за проданную квартиру, продавцам необходимо выписаться, а прописка в новом доме открывается примерно через полгода после его сдачи).

На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993-1996 гг. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-198–хх постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня же оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки, и очень немногие полурасселенные дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. А социальное расслоение возрастает, все больше желания жить в окружении себе подобных. Да и действительно, когда твой уровень доходов в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, очень тяжело встречать в "своем" подъезде опухшие лица и перешагивать через "спящие" тела. Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку. (К счастью, владельцы подобных квартир начали понимать, что потраченные когда-то деньги не вернуть и согласны расставаться со своим "детищем" за ту сумму, которую диктует рынок).

Альтернатива – новое строительство. Еще одним плюсом новых домов является то, что все квартиры в доме покупаются практически в одной и то же время, что приносит в дом ощущение общности. Этого нет в расселенных подъездах – Вы купили квартиру в прошлом году, а соседи – пять лет назад. А сегодня у каждого из жильцов разный уровень доходов, интересов и им сложно договориться даже о том, чтобы скинуться по 100$ на ремонт подъезда.

Нахваливая новые дома, не могу не сказать, что, несомненно, ауру Петербурга, особое очарование центральных исторических кварталов сложно сохранить в новострое и даже в реконструкции. Но только немногие из способных приобрести достойную квартиру в историческом центре готовы променять чистоту, безопасность и новые коммуникации на квартиру в грязном подъезде, пусть даже с неповторимыми изгибами ажурной лестницы, отличным видом из окон и совершенными пропорциями дома.

Покупайте! Обращайтесь к нам! Мы работаем с недвижимостью с 1993 г., рынок создавался на наших глазах. Мы знаем, с кем в городе можно иметь дело, и ведем Вас, начиная от рекомендаций по фирмам-строителям, по типам домов, до проработки договора участии в строительстве. Разъясняем, что скрывается за формулировками договора. Контролируем наличие необходимых документов у организации, на основании которых она может распоряжаться квартирой. Пытаемся изменить договор долевого участия в строительстве так, чтобы он соответствовал Вашим интересам. И продолжаем консультировать Вас до окончания строительства и получения права собственности.

Мера ответственности агентств.

На какие гарантии может рассчитывать покупатель, обращаясь в агентство?

Сегодня агентство может давать какие-либо гарантии, не опираясь на законы, а зачастую вопреки им. К сожалению, возможности риэлтера очень сильно ограничены законодателем.

Возможно, именно поэтому редко встречается правдивый и соответствующий возможностям агентства ответ на этот вопрос.

Обеспечить спокойствие покупателя мы можем только за счет своего знания процессов, происходящих на рынке недвижимости, использованием безопасных и надежных технологий передачи прав собственности, эффективность которых проверена годами.

Голословные утверждения с раздуванием щек: «Мы гарантируем, что проблем не будет, мы решим любые вопросы...»,–скорее всего, звучат для повышения своей значимости. А зачастую и просто по неведению.

Если говорить о гарантиях, то:

агентство и непосредственно агент при проведении сделки на вторичном рынке может:

• — присутствовать при сборах документов, необходимых для продажи квартиры, и тем самым проследить, что справки получены там, где нужно, а не подделаны;
• –разработать оптимальную схему оформления и передачи денег, в равной мере безопасную для сторон;
• –предоставить продавцу и покупателю предварительные договора, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после. Проследить, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приемки квартиры, расписки в получении денег …);
• –задерживая выплаты продавцу (обычная схема: 50% – после регистрации договора отчуждения, 40% – после выписки, 10% – после освобождения), агентство имеет рычаги влияния на продавца, тем самым обеспечивая передачу квартиры, свободной от прописки, проживания продавца, и регистрацию квартиры за новым собственником;
• –опытный агент предупредит покупателя о возможных осложнениях, которые могут появиться при покупке той или иной квартиры или позже.

Выполнение всего перечисленного позволяет покупателю чувствовать себя достаточно уверенно после завершения сделки.

Но если квартира ранее продавалась, то прежних владельцев Вы не видели. Что у них на уме – неизвестно. В любую минуту у кого-нибудь из бывших собственников может появиться желание посудиться. Вполне вероятно, что никаких серьезных мотивов за этим нет...

По закону, Государственная регистрации прав на недвижимое имущество не гарантирует бесповоротного перехода права собственности. Ни государство, ни риэлтерские фирмы не обязаны ничего компенсировать пострадавшему в случае признания сделки недействительной. Но риэлтерские компании не смогут существовать, если по многим нашим сделкам будут проходить судебные тяжбы. Даже несмотря на то, что, согласно действующим у нас законам агент и агентство НЕ МОГУТ:

• легально проверить историю предыдущих продаж. Гарантировать безупречность прошлых сделок. Агентства не имеют официального доступа к архивам паспортных служб, нотариусов, ГБР, картотекам психоневрологических диспансеров. Но для проведения сделок мы должны владеть этой информацией и поэтому вынуждены использовать неофициальные каналы;
• гарантировать, что по квартире, приобретенной при участии агентства недвижимости, никогда не будет попыток оспаривания права собственности. Но фирма, имеющая имя, организацией самого процесса сделки сведет возможность спора на нет. Если агентство дорожит своей репутацией, то его юристы попробуют решить возникшую проблему, не доводя дело до суда, или помогут отстоять Ваши интересы;
• агентство своими силами не может освободить квартиру для покупателя, если продавец почему-то не освобождает ее. Агентство может содействовать привлечению необходимых органов власти и помочь покупателю взыскать штрафные санкции с виновной стороны.

Для того, чтобы не возникали подобные сложности, риэлтер еще в момент сделки закладывает рычаги влияния на продавца, задерживает выплаты до момента приема-передачи квартиры. Если условия освобождения и выписки были проработаны и оговорены в предварительных договорах, проблемы возникают очень редко. Даже когда при встречной покупке до освобождения и выписки задержать выплаты продавцу невозможно, проблемы возникают также очень и очень нечасто. Есть куда прописаться и переехать. Необходимо только не пускать процесс на самотек и постоянно подталкивать продавцов в нужном направлении.

Опять же для спокойной жизни покупателя в будущем по неофициальным каналам агентство просит представителей МВД сделать выписку из архива паспортного стола. На её основании можно проверить официальную справку формы 9, выданную паспортным столом, проанализировать, кто, куда выписывался-прописывался из квартиры, сколько раз менялись хозяева, не затерялись ли сведения о лицах, находящихся в заключении.

Страхование сделки.

Не так давно в России появились страховые компании, которые за 1-3% от реальной стоимости квартиры после вышеупомянутой проверки истории предыдущих продаж выдают покупателю страховой полис.

В случае оспаривания права собственности страховая компания берет на себя все расходы по ведению дела в суде, предоставлению адвокатов. А в случае решения суда о лишении покупателя права собственности компания выплачивает полную стоимость, указанную в договоре страхования. Страхование – цивилизованный путь защиты своей собственности, а точнее, средств затраченных на ее покупку, потому что в нашей стране не страхуется титул (право собственности) добросовестного приобретателя.

Стоимость страхования зависит от срока страхования. Самый дорогой – 10 лет – срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Страхование на год – бессмысленно, т. к. обычно судебные дела по жилищным спорам не длятся менее года. Существуют промежуточные сроки страхования, например 3 года. Считается, что если в течение этого времени не возникли споры, то вероятность появления их в будущем минимальна.

Нельзя не сказать о том, что к выбору страховой компании стоит подходить серьезно. Ведь если страховая фирма перестанет существовать – уплаченные за страховку деньги окажутся выброшенными на ветер. В России страхование права собственности делает первые шаги. Но уже сегодня достаточное количество сделок страхуется.

Необходимо сказать несколько слов о страховании договора долевого участия при покупке квартиры в строящемся доме. Это совсем новое направление страхование. Например, "Первая титульная страховая компания" готова выдать страховой полис, если примерно 1/3 здания уже построена. Сначала проводится экспертиза, которая оплачивается отдельно и стоит порядка 50$. Обязательным условием для выдачи полиса является регистрация права требования в ГБР (к сожалению, только для 10% домов строительные компании предоставили в ГБР необходимые документы, и подобная регистрация возможна).

Оптимистическое заключение.

Все вышеизложенное – не взгляд пессимиста. Я попытался сделать акцент на проблемных, наиболее неприятных и сложных ситуациях, возникающих при покупке квартиры. К сожалению, все это собранное в одном месте, наверняка, производит гнетущее впечатление. Как мне кажется, похожие ощущения могут возникнуть и после чтения, например, «Справочника врача». Однако это же не означает, что им нельзя пользоваться.

Так что не все так сумрачно и безысходно. Просто необходимо серьезно отнестись к делу покупки Вашей новой квартиры. Подумайте, прежде чем сделать даже первый шаг. Надеюсь, мои рекомендации помогут Вам выбрать верный путь и легко его пройти.

Удачной покупки!