Районы, дома, планировки
|
Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский |
Красногвардейский Красносельский Московский Невский |
Петроградский Приморский Фрунзенский Центральный |
Невский район
Границы жилого фонда района по правому берегу Невы: ул. Кржижановского – ул. Лопатина – начало Мурманского шоссе – конец пр. Большевиков. По левому берегу: часть Обводного канала (примерно до автовокзала) – линия железной дороги на Москву – поселок Усть-Славянка. Первая часть окаймлена со стороны Невы Октябрьской набережной. Вторая – проспектом Обуховской обороны и далее Рыбацким проспектом.
Экология района.
Показатели различны по микрорайонам (см. далее в интересующей зоне).
Жилой фонд района.
По данным за 1997 год, из общего числа купли-продажи в 44 171 сделок на Невский район падает 4 664 сделки, то есть около 11 %.
По-видимому, жилой фонд района можно разделить на следующие зоны:
Улицы, примыкающие к ст.м. «пр. Большевиков» – микрорайон (1).
Наиболее престижная часть из новостроек района частично застроена и сформировалась почти полностью (пр. Большевиков, Искровский, Солидарности, Коллонтай). Частично находится в стадии активного строительства (Пятилеток, Дж. Рида, Ворошилова, Российский проспект и т.д.) Микрорайон представлен новым строительством 80-90 годов (от четной стороны ул.Коллонтай до ул.Кржижановского). Здесь представлены все серии современного блочного строительства (кроме 504 Д и 121) и многоэтажные кирпичные дома в 12-16 этажей. В этой части Невского района основная часть – строительства правого берега Невы. Большинство домов имеют современные планировки, приличные кухни, неплохой внешний вид. Часть микрорайона к северо-западу от нечетной стороны ул. Коллонтай представлена и новыми домами (их все-таки меньшинство) и старыми блочными домами (504, 606 серии, «корабли»). Частично старые дома «спрятаны» за новыми (как например, на пр.Большевиков, где вдоль проспекта современные дома, а внутри, за ними, старые).
Экологически район неплохо выглядит. Самое главное, вредное производство – Невский химкомбинат закрыт. Озелененность от ул.Кржижановского до ул. Коллонтай низкая, кроме участка у ул.Дж. Рида и ул. Бадаева. Дворы озелены мало. За ул.Коллонтай – достаточно приличная зелень (сквер между ул. Подвойского и Антонова-Овсе енко, зелень между ул.Коллонтай, Искровским пр. и пр. Большевиков и очень зеленые дворы). Кстати, еще лет 15 назад этот, примыкающий к Коллонтай лесок между Искровским пр. и пр.Большевиков был настоящим болотом с низкими рахитичны ми соснами и березами, мхом, кочками, клюквой. По мере осушения болота, кочки как-то выравнивались, сосны- березы подросли, появились дорожки, стал парк – не парк – сквер.
Квартиры в этом микрорайоне покупаются довольно охотно. Это связано и с близостью к центру и теперь уже неплохой экологией и, в основном, хорошими планировками квартир ( есть и 137 серии с 15 метровыми кухнями в 3-х комн. квартирах, например, по пр. Большевиков). При прочих равных условиях, квартиры в кирпичных домах стоят на 5 % дороже аналогичных блочных. Немаловажным положительным фактором является и сравнительная близость мест отдыха (для владельцев дач скорее труда, чем отдыха) по Колтушскому шоссе на Всеволожск и по Мурманско му шоссе на Кировск и Петрокрепость, многочисленные гаражи (у Дальневосточного проспекта, вдоль ул. Кржижановского) тоже серьезный плюс для покупателей.
Оживляет район и главная водная магистраль микрорайона (кроме Невы) – речка Оккервиль. Почему она так называется, информации я не нашел, но в девятнадцатом веке она называлась Малой Охтой, затем рекой Порховкой и Черной речкой. Вода в ней, конечно, грязная, но вид из квартир, которые выходят на Оккервиль – неплохой.
Улицы, примыкающие к ст.м. «ул.Дыбенко» – микрорайон (2).
Престижность (и цены) ниже чем у микрорайона (1). Причины достаточно просты: более старый жилой фонд, дальше от центра, хуже транспортное сообщение, наличие рынка. И действительно, за исключением некрупных пятен новых домов (например: четная сторона пр. Большевиков от ст. м. ул. Дыбенко), микрорайон застроен, в основном, старыми блочными домами 504, 606 серий. В районе ул. Шотмана, Огнева, Крыленко, по дворам улиц Дыбенко, Товарищеского проспекта и т.д. много 5-ти этажных блочных «хрущевок».
В микрорайоне хуже с транспортом до метро (начало улиц Крыленко, Огнева – особенно), все ориентируется только на одну станцию метро – «ул. Дыбенко», в то время, как микрорайон (1) ориентирован на две станции метро. В микрорайоне на стыке ул. Дыбенко и Искровского пр. находится Правобережный рынок. Несмотря на то, что теоретически рынок это благо, доказать это на практике особенно для живущих в ближайших домах удается не всегда. Рынок имеет очень плохую наркотическую славу и продать даже приличную квартиру недалеко от рынка трудно.
Микрорайон имеет неплохое озеленение по дворам , солидный парк, примыкающий к ст. м. «ул. Дыбенко» и широкую зеленую полосу в сотню метров между ул. Крыленко и Евдокима Огнева. Причина зелености понятна: то что построено 15-20-30 лет назад давно заросло, да субботники были с воскресниками, и Горзеленхоз работал неплохо. Теперь же новое строительство озеленяется вяло: и финансирование недостаточное, да и ждут когда все пятно застроится и только потом «зеленят». Экологически район более загрязнен из-за близости промзоны между Дальневосточным пр. и Октябрьской набережной (комбинат им. Тельмана, ЖБИ, АО «Пластмассы»).
Микрорайон (2) заметно дешевле микрорайо на (1). Такое снижение цен связано не только с «минусами» микрорайона, но, в основном, с тем, что (помните!?) жилой фонд более старый, более дешевый (много хрущевок!). Для аналогичных квартир, по-видимому, квартира-»двушка» стоит на 5-7 % ниже, чем в микрорайоне (1). На это снижение серьезно влияет и то, что микрорайон (1) более социально однороден, т.к. многие дома построены в последние годы и квартиры в них приобретены за деньги, а не получены по ордерам в 70-е годы, как в микрорайоне (2), когда за Веселым поселком была если не недобрая слава, то уж точно не престижное это было место. Говоря о минусах микрорайона (2), необходимо помнить, что здесь есть неплохие кирпичные дома – «точки» с приличными квартирами, хотя и несколько устаревши ми планировками (кухни 8-8,5 кв.м.).
Между улицей Новоселов, проспектом Большевиков и Октябрьской набережной – микрорайон (3).
Жилой фонд не менее, чем на 30 % представлен «хрущевками». Неважное транспортное сообщение. Несмотря на то, что микрорайон ориентируется не только на ст.м. «ул. Дыбенко», но и на станцию другой линии – «Ломоносовс кую», добираться до них довольно далеко. Близость для части микрорайона станции Ломоносовская довольно призрачна – надо переехать Володарский мост, а на нем часты транспортные «пробки». Особенно неудобно добираться до метро с дальней части Октябрьской набережной и пр. Большевиков.
Большая часть Октябрьской набережной между ул. Народной и пр. Большевиков, а также дворы застроены «сталинскими» 3-5 эт. домами. Остальная часть жилого фонда – 9 эт. блочные дома старых – «нехороших» серий с редкими (ул. Народная) вкраплениями кирпичных точек постройки 70- х годов. Новое строительство в микрорайоне идет чрезвычайно вяло.
Дополнительно из «плюсов» – хорошая озелененность дворов, но при этом они достаточно запущены (особенно между ул. Народной – пр. Большевиков и Невой).В центре микрорайо на (3) хорошая зеленая зона – бывшая усадьба «Сосновка» с луговинами, холмом, элементами паркового леса.
Дополнительно из «минусов» неважная экология. Кроме предприятий на стыке микрорайонов (2) и (3) (см. 2) вверх по Неве, в километре от пр. Большевиков находится ТЭЦ, а еще ближе завод ЖБИ. Не прибавляет «плюсов» и загруженная транспортная магистраль (и грузовая) по Октябрьской набережной и Народной ул. – выезд и въезд с Мурманского шоссе (восточные районы области, Мурманск, Петрозаводск.
Из «плюсов» – часть квартир в домах, на Октябрьской набережной имеет вид на Неву. Здесь не только «фирменные» сталинские дома, но и сталинские дома 30 годов – достаточно невзрачные и унылые строения. Это единственная часть набережной ( кроме маленькой «точки» из нескольких сталинских домов в районе Киновеевс кого кладбища) где имеется сплошная жилая застройка. Частично это благообразный вид на зелень Куракиной дачи, частично на заборы и корпуса с трубами комбината цветной печати и завода «Большевик».
Цены на квартиры вблизи ул. Народной близки или чуть ниже цен на аналогичные квартиры в микрорайоне (2). В части примыкающей к границе жилой застройки города цены до 5 % ниже, чем в микрорайоне (2). Перспектив серьезного развития жилого фонда микрорайона (2) мало. Весьма пестрый контингент по социальному составу граждан живущих здесь тоже не вселяет оптимизм на рост спроса.
Ст.м. «Елизаровская» – ст.м. «Ломоносовская» (до бульвара Красных Зорь) – микрорайон (4).
Микрорайон чрезвычайно пестрой градострои тельной застройки. Здесь и новые и старые «сталинские» дома и «хрущевки» и старые блочные 9 этажки, и «немецкие» 2-3 этажные коттеджи (строились немецкими военнопленными после войны) и кирпичные точки, но совсем немного старого фонда.
Спрос на квартиры в этом районе довольно умеренный и определяется только не высокой ценой продажи.
Из жилого фонда немного остановлюсь на немецких коттеджах. Планировки квартир не очень хорошие: кухни до 7 кв.м., комнаты от 11 до 18-19 кв.м. Большим плюсом является отличный сухой подвал (вход в него из квартиры) и в большинстве своем не подъездная система, а отдельный вход в каждую квартиру для 2-х эт. домов, но подъездная система для 3-х этажных. Эти бы коттеджи и в более престижное место!
Достаточным спросом пользуются сталинские дома в районе Ивановской ул. (но не на самой улице, где грузовой поток машин двигается и круглосуточно и чрезвычайно плотно). Еще более высокий спрос на «сталинки», смотрящие на бульвар Красных Зорь и Неву (зелень, тихо).
Самый важный «минус» района – экология. Из нормы загрязненности атмосферного воздуха СПб (см. Экологический атлас СПб, 1992 г.) следует что микрорайон (4) находится в зоне повышенной концентрации основных загрязняющих веществ (пыль, двуокись серы, окись азота, окись углерода). Из семи категорий вредности загрязняющих веществ в атмосфере воздуха (первая самая благоприятная) микрорайон попадает почти полностью в 6 категорию. Если говорить о загрязнении почвы, то здесь те же «успехи». Если по городу загрязненность почвы оценивается от слабой до весьма интенсивной, то в микрорайоне (4) загрязненность весьма интенсивная. Поэтому энтузиазм покупателей квартир весьма вялый. Да и сами посмотрите: Невский машиностроительный, Завод турбянных лопаток на севере, промзона вдоль Невы, Электровозоремонтный завод на западе, Октябрьская ж/д. А сколько предприятий внутри района: «Трубосталь», фарфоровый завод, «Гидровата», Пролетарский завод.
Из «плюсов» хорошая транспортная связь района (две станции метро), близость центра города, хорошая озелененность дворов (помните – старая застройка). Из больших зеленых пятен – парк им. Бабушкина, зелень Куракиной дачи, сквер у метро «Ломоносовская». Уровень цен – см. микрорайон (3). За исключением «сталинских» домов в районе бульвара Красных Зорь, где цены до 10 % выше чем за аналогичные квартиры у ст. м. «Елизаровская».
Ст.м. «Пролетарская» – ст.м. «Обухово» – микрорайон (5).
Самые низкие цены в Невском районе. На несколько процентов ниже, чем в микрорайоне (3).
Микрорайон лежит между промзоной вдоль Невы (завод «Большевик») и железной дорогой (объединение «Звезда»). К слову сказать и жилого фонда здесь немного. Чуть-ли не все улицы перечислю: пр. Обуховской обороны, 5-й и 2-й Рабфаковский переулок, Рабфаковская улица, Запорожская, Грибакиных, Бабушкина – и все. Дома в основном – «хрущевки», но есть и 9 эт. блочные и «даже» кирпичные точки. Обратите внимание, что многие 3-х комн. квартиры здесь в «хрущевках» – «распашенки», но есть и новые дома у «Речного вокзала».
Экологический «минус» с большой буквы, перебивает и хорошую транспортную сеть (две станции метро «Пролетарская» и «Обухово» (завод Большевик – бывший Обуховский завод) и близость ж/д станции «Обухово» (дачи) и компактность района и наличие спорткомплекса «Спартак» со сквером. Строительство в микрорайоне не ведется (дом – два разве это строительство?). Более низкие цены на жилье в городе найти трудно. Разве что где-то в дальней части Красносель ского района (Сосновая поляна) или дальняя часть Красногвардейского района (за ул. Коммуны). Да и то вряд ли.
Ст.м. «Рыбацкое» – микрорайон (6).
Новый район, который стал застраиваться в 80-е годы. Дома в основном 137 серия, 600.11, 606, 121 серии. Порядочно кирпичных современных домов. Ни «хрущевок», ни «сталинских» домов, тем более старого фонда нет. Дома 137 серии имеют в «трешках»15-ти метровую кухню. В связи с компактностью микрорайона (6) многие дома имеют вид на Неву. На противоположном берегу пос. Новосаратовка – виден весь срез современной жизни от ветхих изб с кривым палисадни ком до 3-х эт. краснокирпичных домов с бетонными заборами. Никаких набережных нет – почти идиллический пейзаж среднерусской реки. Район территориального развития не имеет: зажат между промзоной завода «Большевик», Южной водопроводной станцией, Невой, Октябрьской ж/д и промзоной между Рыбацким (название возникло в 18 веке из Рыбной слободы, которая поставляла рыбу в столицу. А рыбаки сюда были переселены из деревень по берегам Оки) и поселком Усть-Славянка.
Компактность микрорайона (6) дает реальную возможность надеяться, что постепенно (а район для современного СПб застраивается достаточно активно) застроится полностью и районная администрация займется наконец приведением в порядок набережную (Рыбацкий проспект – такое впечатление по состоянию проезжей части, что прошла танковая колонна и не одна ) и озеленени ем внутри района, которое, увы, в зачаточном состоянии.
Из «плюсов» отметим близость из любой точки микрорайона (6) до станции метро «Рыбацкое» (пешком до 15 минут), совмещенность станции метро и станции по железной дороге, близость дачных зон в районе Кировска и Петрокрепости.
«Минус» – экология (а мы еще не упомянули о промзоне «Рыбацкое» на другой стороне ж/д). Самым большим минусом Рыбацкого является все-таки не экология (хуже, но не на много – средний уровень ПДК в воздухе в 3-5 лучше, чем в среднем по городу), а малая престижность района. Рыбацкое – не престижно для жителя СПб. И несмотря на то, что стоит один только вид на поворот Невы к поселку Свердлова. Цены сравнитель но низкие. Они до 10 % ниже цен на аналогичные квартиры в микрорайоне (1). Но даже при такой дешевизне реализация здесь квартир идет достаточно туго.
Выводы:
- Район состоит в подавляющем большинстве из домов, построенных в послевоенные годы. Значительная часть домов не престижная: "хрущевки", блочные дома старых серий постройки 60-70 годов;
- Наибольшим спросом в Невском районе пользуются квартиры в микрорайоне – вокруг и около ст. м. "пр. Большевиков" и частично сталинские дома в районе ст. м. "Ломоносовская";
- Большая часть Невского района не перспективна для опережающего роста цен на квартиры по сравнению со средними ценами других "спальных" районов;
- Значительная часть района – район нового строительства в городе (говоря о массовом строительстве в районе, не надо забывать, что массовость в городе сейчас довольно низкая. По данным на 1997 год в городе сдано всего 40 домов (включая Калининский, Курортный, Петродворцовый районы, а также Пушкин, Павловск, Ломоносов). В Невском районе сдано...6 домов. Больше только в Приморском, Кировском и Московском районе);
- Экологически, в массе своей, район является одним из наиболее загрязненных "спальных" районов города;
- Диапазон цен на аналогичные квартиры в пределах Невского района, может изменяться до 10-15 % в зависимости от престижности микрорайона;
- За последние годы часть Невского района (особенно р-н метро "Большевиков") существенно повысили свой рейтинг престижности среди "новых" районов города;
- Район ст. м. "Пролетарская" и "Обухово" – микрорайон дешевых квартир в Спб;
Бочаров Алексей Николаевич
заместитель директора агентства "Becar"
Контактный телефон: (812) 324-31-31
Очерки о недвижимости - какая она элитная недвижимость, Элитная недвижимость Петербурга, Право недвижимость, Продам квартиру, Сервер недвижимости, Варианты квартир, Дизайн интерьера квартиры, Приватизация жилья, Новостройки. Санкт-Петербург, Как купить квартиру, Недвижимость без посредников, Список агентств недвижимости, Возможные трудности при покупке квартиры, Регистрация недвижимости, Риэлтор, Вторичная недвижимость, Рынок недвижимости выходит из кризиса, Доски объявлений недвижимость, Законы ипотеки, недвижимости. Петербург.