Районы, дома, планировки
|
Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский |
Красногвардейский Красносельский Московский Невский |
Петроградский Приморский Фрунзенский Центральный |
Московский район
Границы района: Витебский проспект – улица Рыбинская – Обводный канал – Московский проспект (до дома 85) – Митрофаньевское шоссе – восточнее Кубинской улицы – Лиговский канал. Район граничит с Кировским, Адмиралтейским и Фрунзенским районами. Территориально район находится в южной части Санкт-Петербурга.
Экология района.
Загрязненность водных объектов. На территории района находятся небольшой кусочек Обводного канала, пруд в парке Авиаторов, пруды в парке Победы, Лиговский канал, река Волковка. Все пруды умеренно загрязненные (III класс чистоты – высшее качество водных объектов для Санкт-Петербурга, чище нет). Обводный канал – IV класс, «грязная»; Лиговский канал – «очень грязная», V класс. Речка Волковка – «чрезвычайно грязная», VI класс (хуже загрязнения в Санкт-Петер бурге нет).
Зеленые насаждения района. Общая озелененность района от 20 до 40 %. Основные зеленые острова Московский Парк Победы (заложен в 1945 году), Парк Авиаторов (1960 год), сквер у СК на проспекте Гагарина (1975 год), Парк городов-ге роев (1989). В Московском районе много небольших скверов. Хорошо озеленена и центральная магистраль района – Московский проспект. Отлично озелены и подавляющее большинство дворов, особенно начиная от центра района к югу.
Радиация. Для Санкт-Петербурга небольшая – от 10 до 16 мкР/час. Но есть и точечные источники до 100 мкР/час и даже выше (район улицы Типанова, улица Благодатная). Эти цифры не самые ужасные, во многих районах радиационная обстановка не лучше, а хуже.
Уровень шума. Самый «крутой» шум на части Московского шоссе (в пределах района), начало Пулковского шоссе, часть улицы Типанова (конец улицы) – 81-85 дБА. Московский и Лиговский проспекты – 76-80 дБА. Типанова, площадь Победы – 71-76 дБА. В большей части района уровень шума до 50 дБА. А нормы для районов жилой застройки 55 дБА в дневное время и 45 дБА – в ночное.
Загрязненность атмосферного воздуха. Самая грязная часть района: Типанова, Алтайская, Кузнецовская, Благодатная, Решетникова, начало Московского проспекта в пределах района – все это больше 3 ПДК (предельно допустимая концентрация вредных веществ в воздухе). Вся остальная площадь района 1-3 ПДК. Терпимо, но плохо.
Загрязнение почв. От севера к югу района загрязненность изменяется от весьма интенсивной до слабой. Большая часть района имеет слабое загрязнение почв.
Промышленные предприятия.Основная часть промышленных предприятий Московского района сосредоточена в его северной части. Это и «Электросила» и АО «Скороход», завод «Строймаш», «Масложировой комбинат», завод «Вагонмаш». По сути, почти весь север района, кроме Московского проспекта, сплошная промзона. Центральная часть района практически без заводов – фабрик (если только не считать авторемонтный завод у Варшавской). На юге агрофирма «Лето», ЦНИИ Крылова, мясокомбинат (кстати, там установили заморские фильтры, и запах почти пропал), мельничный комбинат, автопарк, склады. Большинство предприятий юга района находятся вдоль Пулковского и Московского шоссе. Вдоль границ Московского района проходят железнодорожные линии, начинающие свой бег с Витебского, Варшавского и Балтийского вокзалов.
Транспорт. Вне всякого сомнения, есть в районе граждане, которые не довольны тем, что живут далеко до метро – трамвая. А, вообще, по сравнению с другими районами, здесь очень хорошее транспортное сообщение. Станции метро (вдоль всего района), станции ж/д (вокзалы – дачи), трамвай, автобусы, троллейбусы. Рядом аэропорты Пулково I и II. Будет и Пулково III. Близко и удобно добираться в Пушкин, Павловск, Гатчину, Красное село, Колпино.
Статистика.
В Московском районе находится 1 143 жилых домов (общее число по Санкт-Петербургу – 43 717), число квартир 108 211 (1 604 997), количество комнат в квартирах 228 120 (3 770 000). За 1997 год в районе сдано 7 новых и 4 реконструи руемых дома (по городу 90 и 27). За год в Московском районе регистрация 9% от всех договоров купли – продажи квартир в городе, а жилой фонд района – 6,7% от городского.
Жилой фонд района.
Северная часть района застроена в основном домами старого фонда, в большинстве с металлическими перекрытиями. Очень быстро старый фонд вытесняется «сталинскими» домами, в меньшинстве своем довоенными, а в большинстве послевоенными. На многих улицах – Московский проспект, Свеаборгская, Севастьянова, Кузнецовская, Типанова, Авиационная, Алтайская – они составляют подавляющее большинство домов.
Начиная с Благодатной улицы к югу среди домов много «хрущевок», особенно между Кубинской улицей и Московским проспектом и между проспектом Юрия Гагарина – проспектом Космонавтов – Витебским проспектом. Во многих микрорайонах вдоль Новоизмайловско го проспекта, вдоль Витебского проспекта «хрущевки» составляют большинство и подавляющее большинство домов.
Есть микрорайоны и с подавляющим числом «сталинских» домов – Алтайская, большая часть Московского проспекта, улица Фрунзе, Победы…
Кирпичные дома 70-80 годов есть и в конце Московского проспекта, и по проспекту Юрия Гагарина, и Космонавтов, по Новоизмайловскому проспекту и т. д. Обычно это кирпичные дома в 9-12 этажей. Блочных 9-этажных домов в районе совсем немного. Гораздо больше домов по планировке похожих на «сталинские», но построенных в конце 50 годов из белого кирпича, 5-этажных и 5-7-этажных шлако-блочных домов, заштукатурен ных под «сталинские» дома. Например, по улице Ленсовета.
Из строительства последних лет можно отметить активное кирпично-блочное (137 серия с 15-метровой кухней в 3-х комнатных квартирах) в районе станции метро «Звездная».
Самые высокие здания в районе – два 22-этажных дома на площади Победы. Кстати, планировки в них прескверные. Самые высокие «сталинские» дома – 10 этажей.
Предложение.
Предложения на продажу сейчас достаточно велико. Они охватывают все категории квартир. В некоторой степени уменьшились предложения по наиболее элитным улицам: Авиационной, Типанова, Фрунзе, Алтайской. Сократилось предложение по квартирам с хорошей планировкой из-за того, что большинство таких квартир здесь «выбито» из продаж – расселений – уже расселены и проданы. Частично квартиры заместились «аналогичными» 2-3-комнатными квартирами, но с худшей планировкой и более скромными кухнями. В численном отношении количество предлагаемых на рынке квартир, как минимум, не уменьшилось. Большинство предлагае мых «сталинских» квартир сместилось от района станций метро «Московская» – «Парк Победы» к «Парку Победы» – «Электросила».
Желающим купить крупную полнометражную «трешку» надо ориентироваться больше на центральную часть Московского района. Порядочно (не меньше) предложений по «сталинским» квартирам в самой южной части района – вдоль Московского шоссе.
Очень много предложений на продажу «хрущевок». Их и раньше было немало, но теперь стало больше – упал спрос. Это же причина и роста числа предлагаемых больших квартир в районе – четырехкомнатных – упал спрос.
Много среди сталинских квартир малоликвидных по своему расположению: первый или последний этаж. Граждане-расселенцы, к сожалению, весьма плохо представляют, какой должна быть цена на такие квартиры, чтобы их купили. Цены завышены. И квартиры копятся, копятся в каталогах…
Мало предложений однокомнатных квартир в «сталинских» домах. Причина простая – их архитектурно очень мало, не более 1% от общего числа квартир.
Повысилось число предложений в «точечных» и не «точечных» многоэтажных кирпичных домах. Раньше эти квартиры были очень ликвидны. Особенно, в «точечных» домах.
Немало предложений на квартиры по Московскому проспекту. В начале проспекта в пределах Московского района их больше. Еще больше у станции метро «Электросила», дальше предложения немного снижаются – многое распродано. Многое – малоинтересно, те же крайние этажи, кирпичные длинные 8-этажные дома, где универмаг «Московский» (в последнем случае причина – плохие планировки). Да, забыл о предложениях по площади Чернышевского – их практически нет – продано.
Порядочно предложений в многоэтажных блочных домах по улицам с не очень уж красивым названием – Предпортовые (их, кстати, шесть, не домов, улиц).
Спрос.
В это кризисное время можно говорить только о вялом спросе, а о высоком – нет. Дешевые квартиры. Спрос низкий. Чем больше комнат в квартире, тем он ниже. Немало примеров, когда и однокомнатная «хрущевка» не на крайних этажах с балконом-телефоном продавалась пару месяцев – полгода.
Квартиры в 9-этажных блочных домах – спрос низкий, и очень, на все категории квартир. Современные кирпичные дома – спрос низкий, но чуть-чуть выше. «Сталинские» дома: спрос выше, чем на квартиры в кирпичных домах, но… низкий. Чуть выше на «сталинские» «единички», которых совсем мало. Чуть выше на 2-3-комнатные квартиры в элитных частях Московского района.
Средний спрос (наконец-то, средний!) на новые кирпичные дома у станции метро «Звездная». И причина этого в том, что планировки в них просто хорошие. «Трешки» под 100 и за 100 кв. метров. Выше среднего – на квартиры с видом на «Парк Победы».
Выводы:
- Качество экологии Московского района выше, чем среднее по городу;
- Транспортное сообщение – одно из лучших в городе;
- Озелененность: Район один из лидеров среди всех "старых" районов и спальных районов города;
- Жилой фонд представлен в малой степени домами старого фонда, а в основном состоит из "сталинских" домов и "хрущевок", в меньшей степени – из многоэтажных блочных и кирпичных домов;
- Рыночный спрос в районе только на хорошие "сталинские" квартиры в самых элитных местах района: на Парк Победы, площадь Чернышевского, Улицы Авиационная, Алтайская, Типанова (частично), Ленсовета (частично), Фрунзе, Победы;
- Предложений достаточно практически везде (кроме квартир с видом на "Московский Парк Победы"*)ю Сейчас предложений просто очень много на подавляющее большинство категорий квартир. На остальные – просто много (не без малого исключения);
- Район более чем перспективен с точки зрения спроса при росте среднего класса граждан по доходам. Спрос на "хрущевки" и старые 9-этажные дома (кирпичные и блочные) будет в дальнейшем невысок – представление о хороших квартирах уже другое;
Бочаров Алексей Николаевич
заместитель директора агентства "Becar"
Контактный телефон: (812) 324-31-31
Очерки о недвижимости - какая она элитная недвижимость, Налоговая инспекция, Стоимость квартир, квартир СПб, Определение цены на квартиру, Торговый комплекс, Ипотека, Квартиры новостройки, Порядок приватизации квартир, Регистрация сделки. Недвижимость, Элитная недвижимость. Петербург, Новый жилищный кодекс РФ 2005 (ЖК РФ), Элитная недвижимость, Методы оценки недвижимости, Квартиру. Санкт-Петербург, жилья, Доски объявлений недвижимость, Аренда коммерческой недвижимости, Покупка квартир, Элитная недвижимость Петербурга и цены.