Районы, дома, планировки
|
Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский |
Красногвардейский Красносельский Московский Невский |
Петроградский Приморский Фрунзенский Центральный |
Центральный район
Границы Центрального района: стык Обводного канала и Невы – Нева – Адмиралтейский проспект – Гороховая – Фонтанка – улица Бородинская – улица Звенигородская – Обводный канал.
По данным на август 1999г. в Центральном районе находится 73108 квартир, состоящие из 221 022 комнат, то есть в каждой квартире находится в среднем 4 комнаты. В 1997 году по району зарегистрировано 3 716 сделок купли-продажи из общего числа 44 171 сделки по всем районам.
Экология района.
Загрязнение почв. Очень неоднородное. «Весьма интенсивное» (максимальное по городу) – часть бывшего Смольнинского района, примыкающая к Неве. Концентрация вредных веществ доходит до более чем в 30 крат выше допустимой. Остальная часть Смольнинского района, часть Дзержинского (у станции метро «Чернышевс кая») и Куйбышевского – «умеренное» и «интенсивное» загрязнение (5 – 30 крат превышения). Начало Невского проспекта и прилегающие улицы – слабое загрязнение, до 5 крат.
Загрязнение атмосферного воздуха. Почти однородно во всем районе: более 3-х ПДК (предельно допустимая концентрация).
Уровень шума. Наиболее шумные магистрали района: начало Литейного проспекта (81 _85 дБА – max по городу), Невский проспект и часть Суворовского (76 – 80 дБА), Лиговский, Владимирский, Староневский проспекты (71 – 76 дБА).
Радиационная обстановка: 10 – 16 мкР/час – средняя в пределах города.
Загрязненность водных объектов: Нева, Мойка, Фонтанка, канал Грибоедова – «умеренно грязные» (только у Охтинского моста «загрязнен ные») – III класс чистоты. Обводный канал от «умеренно загрязненного» до «грязного» (III – V класс чистоты).
Если обобщить все данные, изложенные выше, то можно сделать вывод, что экология Центрального района несколько хуже среднестатистичес ких данных по «среднему» району,не более.
Район обильно обжит станциями метро (5 станций). К сожалению, через Центральный район проходит очень много транзитного транспорта, и пока альтернативы этому нет.
Зеленые насаждения: Из крупных – Таврический сад, Михайловский и Адмиралтейский, Марсово поле, Летний сад, сад им. Чернышевско го (он находится у Мытнинской улицы), зелень вокруг Александро-Невской лавры, парки вокруг Смольного, скверы на Казанской площади, площади Искусств, Манежной площади. Как это не покажется странным (статистика официальная) озелененность района от 10 до 25 % (в среднем 15 %). Подавляющее большинство дворов – без зелени.
Промышленные предприятия. Увы, для центра их не мало: ТЭЦ на Синопской набережной, автобаза на Короленко, промзона вдоль Обводного канала.
Жилой фонд района.
Подавляющее большинство домов – дома старого фонда. При этом есть дома очень старые, второй половины 18 века – на Миллионной, Мошкове переулке, Казанской. Много домов построено и в начале XX века – дома с металлическими перекрытиями. Порядка 20% домов в районе прошли капитальный ремонт.
Дома старого фонда представляют собой сплошную застройку, куда только вкраплены, как ни странно, даже «хрущевки» (улица Профессора Ивашенцева и даже Салтыкова-Щедрина– самый конец Кирочной) и совсем небольшое количество домов, построенных в 70-90 годах нашего века (Калужский переулок, Мытнинская улица, дом на улице Жуковского и т. д.). Сталинских домов в пределах района встречается намного больше, чем домов последних десятилетий строительства. Это и дома на улице Бонч-Бруевича, на Советстких, Тверской, Новгородской, Шпалерной, Суворовском проспекте. «Сталинки» есть и на Староневском проспекте, на Таврической улице. А вот бывший Куйбышевский район их почти не имеет. В Центральном районе порядочно и домов, построенных в начале 30-х годов нашего века – невзрачные снаружи и ущербные по планировкам внутри (Шпалерная).
Предложения.
Предложения на продажу квартир в Центральном районе достаточно велики. Велики по численности, но весьма не высоко качество предлагаемых квартир. Очень мало квартир в домах с капремонтом, имеющих вход в подъезд с улицы, благообразный вид из окон. Очень мало небольших 1 – 2 комнатных квартир (такова особенность района: при Романовых небольших квартир не строили). Кпайне мало квартир с элитным видом (например, на Таврический сад, Неву, Мойку и т. д.). Очень мало и больших квартир (за 100 кв. м. общей площади) в домах с капремонтом. Такие большие квартиры оставались в домах только после капремонта, сделанного в 50 – 60 годах, когда большие квартиры делались под коммуналки. Потом в 70-х–80-х годах, после капремонта, оставались уже сравнительно небольшие квартиры. Для большой квартиры их надо покупать две вместе, но очень не просто найти две продаваемые квартиры на одной площадке.
Подавляющее большинство квартир в этом районе, к сожалению, обречено на непродажу на долгие-долгие годы. И, действительно, кто купит квартиру (пусть даже и недорого!), находящуюся во 2-м (а в третьем!) дворе с видом на мусорные бочки и с полным отсутствием солнца во дворах-колодцах. Если для небольших квартир (40_60 кв. м.) еще есть шанс быть проданными, то кто купит 4-5-6-7-8 и т. д. комнатную квартиру с дворовым видом. Даже изредка читая газеты и смотря TV можно придти к выводу, что ни массовый капремонт, ни массовое благоустройство центра, ни массовые косметические работы нам не грозят еще годы-десятилетия.
Спрос.
Давайте посмотрим, какие же квартиры в центре пользуются устойчивым спросом. Акценты сместились в сторону небольших 2-3 комнатных квартир с капремонтом или с металлом; находящихся на небольших тихих или полутихих улицах. Это и почти все улицы перпендикулярные улице Восстания (Манежная, Гродненский, Солдатский, Ковенский) и более шумные – Шпалерные, Фурштатская, Захарьевская. До этого спрос тяготел к более крупным квартирам.
Устойчивый спрос на «сталинские» квартиры в Смольнинском районе, особенно в конце Суворовского проспекта и «вокруг и около».
А разве можно забыть элитнейшую часть района между Невой – Невским проспектом и Фонтанкой. Пешеходная зона на Малой Конюшенной – небольших квартир не найти – проданы. Большие, «а, ля» 200 кв. м. еще есть: спрос на них несколько упал – очень дорого. Большая Конюшенная, Мойка, канал Грибоедова, Манежная площадь, все набережные. Выбора нет. Морские улицы – Малая и Большая. Продаются только дворы. Фонтанка идет вяло – шумно очень. И вода каналов от Невы до Невского дороже, чем после Невского проспекта. И не забудем про благостный вид на парки – скверы, на церкви и храмы. Не плохим спросом пользуются и Советские улицы, но, в основном, между Греческим и Суворовским проспектами. За Суворовским цены ниже. Многие микрорайоны центра (улицы Дегтярная, Мытнинская, Старорусская) пользуются весьма низким спросом, даже если квартиры там имеют хорошую планировку, капремонт, вход с улицы, вид на улицу. Ничем не лучше (хуже) дома по Гороховой и прилегающим улицам. Невысокий спрос на левобережье Фонтанки (для тех, кто не знает – Фонтанка «вытекает» из Невы) – Бородинская, Загородный проспект, большая часть улицы Марата, улицы у станции метро «Лиговский проспект» и т. д.
Совсем плохая ситуация у Обводного канала, Моисеенко, на Большей части Новгородской, Херсонской. Умеренный спрос на квартиры между Лиговским проспектом и Фонтанкой (за исключени ем, пожалуй, Пушкинской, начала Марата, Стремянной, Поварского, Дмитровского…).
Особняком – Невский проспект. С одной стороны, невысокий спрос. С другой стороны, все больше глазниц окон смотрит на нас стеклопакетами. Ограничивает спрос и огромность квартир, и неважная экология, и невозможность расселить огромные дворовые квартиры Невского, и многолюдье улицы. И все равно, квартиры продаются. Больше – в начале проспекта, меньше – на Староневском. Вне всякого сомнения, через пяток лет практически весь Невский будет состоять из отдельных квартир. Несмотря на все минусы Центрального района, несмотря на сегодняшний и возможный завтрашний кризис.
Влияние кризиса:
- Снизились цены на плохие, средние квартиры;
- Несколько снизились цены на элитные квартиры (дефицит покупателей дорогого жилья);
- Снизились цены на хорошие квартиры на плохих улицах и на хороших улицах то же.
Выводы:
- Экология Центрального района хуже, чем средняя по городу;
- Озелененность района не однородная. Зеленые парки чередуются с большими площадями без зелени;
- Жилой фонд представлен в основном домами старого фонда, домов послереволюционных не более 10%;
- Спрос в районе имеет ограниченный характер: дома с капремонтом и металлом, хорошим видом, престижными улицами, входом в подъезд с улицы и т. д.
- Предложения перекрывают спрос, за исключением предложений на квартиры с видом на:
- Неву, Мойку, канал Грибоедова;
- Таврический сад, Летний сад и некоторые другие парки;
- Небольшие 1-2-3 комнатные квартиры на престижных улицах; - Большинство дворовых квартир не имеют реальных шансов быть расселенными;
- Спрос на большие квартиры существенно снизился;
- Потенциально район перспективен – центр есть центр;
Бочаров Алексей Николаевич
заместитель директора агентства "Becar"
Контактный телефон: (812) 324-31-31
Очерки о недвижимости - какая она элитная недвижимость, Застройщик квартиры, Стоимость квартир, Квартиры Санкт-Петербург, Недвижимость Санкт-Петербург, Элитные квартиры, Ипотека Санкт-Петербург, Нежилые помещения, Договор купли-продажи квартиры, жилья, Срочный выкуп квартир, Жилищный Кодекс, жилья, Оценка квартир, Риелтор, Право недвижимость, Покупка новостройки, Продажа недвижимости Петербурга, Купить квартиру, Москва. Квартиры. Цена.