Районы, дома, планировки
|
Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский |
Красногвардейский Красносельский Московский Невский |
Петроградский Приморский Фрунзенский Центральный |
Адмиралтейский район
Границы Адмиралтейского района: Московский проспект (500 м не доходя до ст. м. «Московские ворота») – начало пр. Стачек – Екатерингофка (устье Обводного канала) – Большая Нева – Дворцовый мост – Адмиралтейский проспект – ул. Гороховая – ул. Бородинская – ул. Звенигородская – наб. Обводного канала. По старому административно-территориальному делению Адмиралтейский район – это бывшие Ленинский плюс Октябрьский районы.
Немного статистики.
В районе зарегистрировано 49041 квартира, из которых в договорах купли-продажи в 1997 году фигурировало 1903 квартиры (из общего числа договоров по всем районам за 44000).
Несмотря на то, что Адмиралтейский район – один из центральных районов города, реализация квартир в нем, а также цены в целом по району более, чем умеренные. Cредняя цена квадратного метра чрезвычайно разнится в пределах района. По данным «Недвижимости СПб» средняя стоимость квартир в районе уступает по городу только Московскому, Центральному, Петроградскому, Василеостровскому и Выборгскому районам.
А средняя площадь квартир в Адмиралтейском районе намного превышает среднюю квартиру в «спальных» районах.
Новое строительство даже по сравнению с другими районами не просто чрезвычайно мало, оно почти равно нулю. По данным Комитета по строительству в 1997 году в районе построено ноль новых домов, а реконструирован только один.
Жилой фонд района.
Адмиралтейский район один из самых «водных» в городе: Нева, Мойка, Фонтанка, канал Грибоедова (до 1923 г. канал назывался Екатерининским, так как прорыт в царствование Екатерины II. Каналу присвоено имя Грибоедова – одна из его квартир в городе находилась по адресу канал Грибоедова д. 104), Адмиралтейский канал, Пряжка, Крюков канал, канал Круштерна, Обводный канал, Екатерингофка, Бумажный канал. Несмотря на оправданную страсть покупателей к виду «на воду» далеко не вся «вода» находит покупателей и не из-за проблемы высоких цен – это, зачастую, глуховатые окраины центра с видом на промышленные предприятия. Подавляющее большинство домов в районе – дома старого фонда с капремонтом и без него, чуть-чуть сталинские и даже(!) хрущевки (например на Казанской).
По-видимому, Адмиралтейский район с точки зрения цен можно разделить на следующие микрорайоны:
Микрорайон 1: Элитная часть района. Улицы, относящиеся к «элите» так малочисленны, что их можно назвать и поименно. Они занимают малую часть пространства в районе и сосредоточе ны в его северной части. К элитной части района относятся: Адмиралтейская и Английская (бывшая наб. Красного флота) набережные (вид на Неву), дома с видом на площадь Декабристов («Медный всадник»), Александровский сад, Исаакиевский собор.
Вне всякого сомнения, найти продаваемую квартиру в элитной части Адмиралтейского района – большая удача для агента. При этом удача, как и ранее, вне зависимости от состояния жилплощади. А квартиры и на крайних этажах имеют практически те же цены, что и в середине дома. Само собой разумеется, что квартиры в домах с видом на воду, но имеющие окна в конкретной квартире только во дворы (почти все дворы – «колодцы») представляют для клиентов интерес только как прибавление к уже имеющийся видовой квартире.
Элита в элите Адмиралтейская наб. и часть Английской наб. (до моста Лейтенанта Шмидта), естественно, с видом «на воду». На другой стороне «воды» Университетская наб.: Университет, Академия художеств, Кунсткамера, Зоологический музей, Меньшиковский дворец-музей. Стоимость элитной элиты с видом на Неву приблизительно на 10% выше стоимости квартир с видом на зелень и Исаакиевский собор.
Более умеренные цены на Английской набережной от моста Лейтенанта Шмидта до устья Адмиралтейского канала (вид на жилую застройку Васильевского острова и Военно-морское училище им. Фрунзе на другой стороне Невы). Эти «умеренные» цены связаны с непосредственной близостью Адмиралтейского судостроительного объединения и с большей удаленностью от центра. Экологию можно оценить достаточно кратко – плохая.
Микрорайон 2: Достаточно элитная часть района. Это: вид на Театральную площадь, на Конногвардейский бульвар (бывший бульвар Профсоюзов), на Юсуповский садик (не путайте с Юсуповским дворцом в одноименном садике на Фонтанке. Этот Юсуповский – где был убит Распутин Феликсом Юсуповым «со товарищами» – сейчас музей. Тот – одно из зданий Института Железнодорожного транспорта), на Никольскую площадь (Никольский Морской собор), на Мойку между Гороховой и Юсуповским дворцом и весьма избирательно набережная канала Грибоедова.
Зелени в микрорайоне (2) мало. Кроме уже упоминавшегося Юсуповского сада, это сквер у Никольского собора, зелень Конногвардейского бульвара, и в общем почти все.
За последний год серьезно поднялись цены на жилье на Конногвардейском бульваре.
Причины: убрали линию трамвая, отремонти ровали фасады многих домов бульвара и ... лучше убирают сам бульвар, активно обустраевается площадь Труда.
Микрорайон 3: Достаточно престижная часть района. Это: Большая и Малая Морские, канал Грибоедова, часть наб. реки Фонтанки, остатки р. Мойки, вид на Измайловс кий собор (одноименный проспект), на Пионерскую площадь (ТЮЗ), сад "Олимпия" (находится между Московским проспектом, Малодетскосельским и Клинским проспектамиИ сами эти проспекты, кроме Московского, где очень шумно.). "Крупная" зелень: сад "Олимпия", Польский и Измайловский сад (Фонтанка, Молодежный театр), Большой сквер у ТЮЗа.
В районе театра Юного Зрителя им. Брянцева (он долгие года был главным режиссером этого театра) есть весьма удачно расположенные несколько "сталинских" домов.
Здесь как и в Микрорайоне (2), квартиры на крайних этажах дешевле на 10-20%.
Экология от плохой до очень плохой. Особенно это касается наб. Фонтанки, которая является чрезвычайно загруженной транспортной магистралью.
Микрорайон 4: Это ст.м.Технологический институт (Красноармейские, улицы от Рузовской до Бронницкой),Измайловский пр., площадь Тургенева, Адмиралтейская часть Московского пр., улицы в районе Почтамтской ул., р-н площади Труда, ул. Декабристов и вокруг нее, часть ул.Садовой и прилегающие улицы, улицы примыкающие к ст.м."Пушкинская".
Зелени очень мало. Воздух – плохой, вода и земля тоже. Много транспорта.
Квартиры продаются, но вяло. Много коммуналок. В светлом, но далеком будущем после того, как завершится реконструкция Сенной площади, уберут метростроевские постройки, стоимость квартир несколько повысится за счет улучшения инфраструктуры.
Основные промышленные предприятия примыкают к южной границе района:
Масложировой комбинат, Молочный завод, Красный треугольник, фабрика «Веретено», ТЭЦ № 1 и т.д. и т.п.
Микрорайон 5: Очень вяло реализуемые кварталы. Это: район Рижского пр. и Курляндской ул., наб. Обводного канала, улицы в районе пр. Маклина (Витебская, Псковская, Лоцманская), наб. реки Пряжки (так названа бывшая Чухонская речка в связи с переводом сюда слободы мастеровых, занятых в прядильном производстве. А, кстати, Крюков канал в этом же районе – от Семена Крюкова, подрядчика, под руководством которого он был прорыт в XVIII веке). Не смотря на, по городским меркам, низкие цены, квартиры продаются плохо. Причина – не плохие дома, а далекий, не престижный, экологически грязный микрорайон. Неудобно добираться до метро. Вроде и близко по километра жу, но общественного транспорта мало и едет он совсем медленно. Экология – тоже дрянная.
Выводы:
- Широкий диапазон цен в пределах Адмиралтейского района;
- Средняя стоимость квартир самая низкая по районам, входящим в центральные районы СПб;
- В связи с дефицитом продаваемых квартир в Центральном районе происходит опережающее повышение цен на квартиры в близлежащих микрорайонах Адмиралтейского района;
- Значительная часть р-на (особенно северо-западная часть Адмиралтейского р-на) не имеет реальных перспектив для роста спроса;
- Подавляющее большинство квартир в районе в домах старого фонда;
- Наличие в районе станций метро: "Технологический институт", "Садовая", "Пушкинская.", "Сенная площадь"; вокзалов: "Витебский", "Балтийский", "Варшавский" означает хорошую транспортную сеть для восточной и южной части района и равно неважное транспортное сообщение в западной и северной части;
- Спрос на квартиры в районе ниже среднего по городу. Значительная часть больших коммунальных квартир от 4-х комнат вообще "вне спроса";
- Очень низкая озелененность района и очень высокая его загазованность.
Бочаров Алексей Николаевич
заместитель директора агентства "Becar"
Контактный телефон: (812) 324-31-31
Очерки о недвижимости - какая она элитная недвижимость, Квартиры Санкт-Петербург, Цены на квартиры. Санкт-Петербург, Продажа коммерческой недвижимости, Доски объявлений недвижимость, Условия ипотеки, Оценка квартир, Риэлтер, Состояние рынка элитной недвижимости Петербурга, Покупаем новостройку, Договор купли продажи, Новый жилищный кодекс РФ 2005 (ЖК РФ), Квартиры новостройки продажа, Законы ипотеки, ПИБ Проектно-Инвентаризационное Бюро в Санкт-Петербурге, Дизайн-проект квартиры, Нежилые помещения, Реклама шанс, Право недвижимость, Страхование недвижимости.